В случае ликвидации продавца — юридического лица решение о государственной регистрации перехода права собственности на

Продавец ликвидирован, а сделка не зарегистрирована. Что делать?

Ситуация которая описана в заголовке статьи может показаться уникальной, но это не так. Очень часто в ходе конкурсного производства продаются на публичных торгах различные объекты недвижимости, заключаются по их результатам договора купли-продажи,здания переходят к покупателям, но договора не подавались на регистрацию в Росреестр.

Покупатель, оплативший всю сумму, имея на руках множество документов, думает, что в рамках процедуры банкротства государственная регистрация сделок купли-продажи не предусмотрена,а конкурсный управляющий просто предпочитает Покупателю об этом не упоминать,что бы не терять свое время в очередях в Росреестре.

Проходит несколько месяцев и предприятие-Продавец благополучно ликвидировано, внесена запись в ЕГРЮЛ, имущество фактически у Покупателя, но на не законных основаниях, ведь единственным доказательством права является договор, прошедший государственную регистрацию.

Получается парадоксальная ситуация. Покупатель фактически владеет имуществом, имеет на руках кучу документов: протокол об итогах торгов посредством публичного предложения, протокол об определении победителя в открытых торгах имущества посредством публичного предложения, незарегистрированный договор купли-продажи с актами о передачи имущества в придачу, платежные поручения об оплате, но в Росреестре ему говорят о том, что зарегистрировать сделку они не могут.

А все дело в том, что по смыслу статьи 16 Закона о государственной регистрации недвижимости и сделок с ним при возникновении права на основании договоров(сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации права подают все стороны сделки. А так как второй стороны сделке нет, то получается, что регистрация невозможна.

При этом, как любят подчеркивать в Росреестре, нашей вины в неурегулированности законного порядка государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны,нет.

Что же делать в этом случае Покупателю?

Обращаться за госрегистрацией, платить госпошлину и представлять все имеющиеся документы. Госрегистратор будет отговаривать Вас, говорить, что будет отказ (и он будет), он будет сразу посылать Вас в суд, не слушайте его отговорки, он приостановит госрегистрацию, устраните имеющиеся нарушения, но не идите в суд до того, как не получите отказ.

Знайте,и знайте, твердо, такой отказ незаконен. Да, у ведомства, своя позиция, она по своему даже обоснованна и понятна, но судебная практика на Вашей стороне.

Пленумы двух высших судов, Верховного суда и Высшего арбитражного суда Российской Федерации, совместно постановили, признавать такие отказы незаконными (пункт 62 Постановления “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).

Обращение в суд должно происходить в форме обжалования данного отказа, то есть по правилам Кодекса административного судопроизводства или главы 24 АПК РФ. То есть, в суд подается заявление о признании незаконным ненормативного правового акта, а не иск. Как правило, с Росреестра взыскиваются все расходы, в том числе расходы на юриста.

Что будет, если не дожидаясь отказа в госрегистрации, пойдете в суд с иском о признании права собственности или о государственной регистрации. Скорее всего, Вам скажут, что Вы выбрали ненадлежащий способ защиты прав.

Так признание права предполагает два обстоятельства, наличие этого права как такового уже сейчас, и оспаривание этого права кем-то ещё. В данном же случае этого права у Вас нет, так как оно не зарегистрировано, и его никто не оспаривает. Такова традиционная позиция арбитражных судов. Надо сказать, что в судах общей юрисдикции точка зрения иная, там иски о признании права собственности рассматриваются, как способ преодолеть правовую неопределенность,но судиться Вам придется в арбитражном суде.

Иски о государственной регистрации сделать более подходят, но многие судьи придерживаются той точке зрения, что суд – это не орган по госрегистрации, и что заявители должны идти тем путем, которые указали вышестоящие суды в совместном Постановлении № 10/22 от 29.04.2010 года.

В то же время в последняя время ситуация здесь меняется, это связано с выходом в свет Постановления Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. № 14397/11, где указано, что, с одной стороны, суды трех инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что надлежащим способом защиты права в случае ликвидации стороны по сделке является обжалование отказа государственного регистратора в регистрации перехода права собственности по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но с другой стороны,отказ, этих трех инстанций в удовлетворении требования истца по вышеуказанному формальному основанию не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота.

Последнее решение суда, которое было принято с учетом позиций данного Постановления Президиума, это решение Арбитражного суда Тульской области по делу № А68-6042/12, где юристы нашей юридической фирмы выступили на стороне истца (Покупателя).

И все же во избежание лишних проблем, мы советуем всем нашим клиентам брать отказы в госрегистрации.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Миронов А.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

В случае ликвидации продавца — юридического лица решение о государственной регистрации перехода права собственности на

В настоящее время одной из актуальных проблем государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества является отсутствие правового регулирования некоторых вопросов, касающихся порядка ее проведения.

Так, вызывает определенные затруднения регистрация перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи в случае ликвидации юридического лица, являющегося стороной по сделке (продавцом).

Частью 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

При этом на основании абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им имуществом, так как право собственности на это имущество до момента государственной регистрации перехода права собственности сохраняется за продавцом.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности в данном случае будет являться основанием для осуществления покупателем правомочий собственника в отношении переданного имущества.

Однако, в случае отсутствия продавца (в том числе, при ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом), применение указанных норм Закона о регистрации вызывает определенные затруднения, что в известной мере может повлечь нарушение прав и законных интересов покупателя.

Основной причиной является отсутствие в Законе о регистрации норм, регулирующих порядок регистрации права (перехода) права на основании заявления одной стороны сделки.

С учетом п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, государственный регистратор в данном случае по результатам проведенной правовой экспертизы документов, вправе принять решение об отказе в государственной регистрации перехода права по причине отсутствия на то законных оснований.

Следует отметить, что в случае отсутствия правового регулирования и каких-либо указаний по поводу порядка регистрации прав покупателей по таким договорам купли-продажи, в силу ч. 1 ст. 6 ГК РФ, возможно применение положений гражданского законодательства, регулирующих сходные отношения (аналогия права).

Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, руководствуясь названными нормами права, а также с учетом сложившейся судебной практики, покупатель вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации перехода права, приложив к нему правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а также документы, подтверждающие ликвидацию стороны договора (продавца), а получив отказ, оспорить его в суде (в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ).

Также покупатель вправе сразу обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

При этом, поскольку при рассмотрении такого иска суду необходимо установить факт наличия у ликвидированного продавца права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, а также определить соответствие сделки требованиям закона, заявителю необходимо представить в суд доказательства существования ранее зарегистрированного права продавца до его ликвидации и обосновать, в силу чего это право перешло к покупателю (договор).

Таким образом, в случае отсутствия каких-либо иных обстоятельств, препятствующих проведению государственной регистрации, вступивший в законную силу судебный акт, вступивший в законную силу и содержащий в резолютивной части требования о внесении соответствующих изменений в ЕГРП, будет являться основанием для государственной регистрации права (переход права) по договору купли-продажи.

Верховный суд объяснит, как регистрировать недвижимость, если продавца ликвидировали

Кредитору отказали в регистрации права собственности на недвижимость, которую он получил от заемщика в качестве отступного. Оказалось, что должника ликвидировали, а собственником здания числится компания, которая также в свое время отдала его за долги и прекратила свою деятельность. Тогда номинальный владелец недвижимости решил зарегистрировать ее через суд, но три инстанции ему отказали. Дело дошло до Верховного суда.

Читайте также:  Если договором подряда не установлена форма для вызова заказчика на приемку выполненных работ

“Федерация мини-футбола Саратова” предоставила компании “Агрохим” займ на сумму 960 000 руб. под залог детского оздоровительного лагеря. Позже заемщик передал это имущество федерации в качестве отступного. Она неоднократно обращалась в “Агрохим” по вопросу переоформления прав на недвижимость, но, получив выписку из ЕГРЮЛ, узнала, что компанию сняли с учета в налоговом органе в связи с ликвидацией по решению суда. Из справки “Городского бюро технической инвентаризации” следует, что собственником лагеря на основании регистрационного удостоверения от 1995 года значится организация “Саратовсельхозхимия”. Ее, согласно выписке из ЕГРЮЛ, также сняли с учета в налоговой по решению регистрирующего органа. Но до этого “Саратовсельхозхимия” в счет погашения долга на 1,2 млн руб. передала принадлежащий ей лагерь “Агрохиму” (будущему заемщику федерации мини-футбола).

Федерация обратилась в управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на склад, входящий в состав детского лагеря, но получила отказ. В Росреестре сообщили, что в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированном праве собственности “Агрохима” на эту недвижимость, а также сведения о правах “Саратовсельхозхимии”, ранее являвшейся собственником лагеря. Тогда федерация подала иск в Арбитражный суд Саратовской области, в котором потребовала обязать управление Росреестра зарегистрировать за ней право собственности на склад (дело № А57-3068/2016). Она ссылалась на ликвидацию продавца и отсутствие другой возможности для регистрации перехода права собственности на это имущество.

Однако суд указал, что когда “Агрохим” передавал федерации спорное строение в качестве отступного, у него отсутствовало на него право собственности. В связи с этим такое право не могло перейти и федерации. Суд счел, что для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, “оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника в установленном законом порядке”. Апелляция и кассация согласились с такими выводами. Федерация обжаловала вынесенные ими акты в ВС. Она сослалась на то, что сделку об отступном заключили в надлежащей форме, стороны ее исполнили, а сама она владеет и пользуется спорным имуществом на правах собственника. Но при этом в связи с ликвидацией прежнего владельца недвижимости она не имеет возможности зарегистрировать право собственности на нее. Судья Елена Борисова сочла, что доводы федерации заслуживают внимания, и передала ее жалобу в экономколлегию.

На заседании 20 июня представитель федерации отметил, что на момент передачи лагеря “Агрохиму” от “Саратовсельхозхимии” в качестве отступного положения закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” еще не действовали. “Суд же указывал на другие акты, которые должны были быть применимы и на основании которых следовало совершить регистрацию, – заметила председательствующая Елена Борисова. – Это Инструкция о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках”. “Она регламентировала действия государственных учреждений по выявлению и регистрации объектов. Но разъяснений по действиям физических и юридических лиц эта инструкция не давала”, – пояснил представитель федерации. А в 2013 году, когда совершалась сделка “Агрохима” и заявителя, нормы закона № 122-ФЗ уже действовали, добавил он. В соответствии с п. 6 этого закона право собственности “Агрохима” может считаться ранее возникшим – до вступления его норм в силу, продолжил представитель. “Тройка” ВС согласилась с этими доводами и отменила акты нижестоящих инстанций, а дело направила на новое рассмотрение в АС Саратовской области.

Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2017 N 304-ЭС17-19063 по делу N А03-17300/2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 27 декабря 2017 г. N 304-ЭС17-19063

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.09.2017 по делу N А03-17300/2016 Арбитражного суда Алтайского края

общество с ограниченной ответственностью Крестьянское хозяйство “Партнер” (далее – КХ “Партнер”, общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к администрации Михайловского района Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление Росреестра) о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – водонапорную башню, расположенную по адресу: Алтайский край, Михайловский район, село Михайловское, улица Мелиораторов, 1.

Решением суда от 02.03.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.06.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.09.2017 решение от 02.03.2017 и постановление от 02.06.2017 отменены, принят новый судебный акт: суд обязал Управление Росреестра зарегистрировать право собственности общества на водонапорную башню, расположенную по адресу: Алтайский край, Михайловский район, село Михайловское, улица. Мелиораторов, 1. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшееся по делу постановление суда округа, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суд кассационной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что в связи с неправильным определением значимости обстоятельств по исполнению сторонами договора купли-продажи, нахождению приобретенного имущества у покупателя, отсутствию необходимости регистрации права собственности продавцом ввиду возникновения права на объект до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права, регулирующие переход права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации закреплены правила о том, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Вместе с тем, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, положениями указанной нормы права регламентировано, что государственная регистрация на объект недвижимости не требуется, если права на нее возникли до момента вступления в силу Закона о регистрации. Вместе с тем, если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация обязательна.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что ОАО “Водстрой” являлось законным правообладателем водонапорной башни, при этом делал ссылку на выписку из технического паспорта на спорный объект, составленную по состоянию на 24.06.2016.

Однако, данный документ не является правоустанавливающим и подтверждающим право собственности ОАО “Водстрой”, возникновение которого должно происходить в установленном законом порядке. Кроме того, данный документ не свидетельствует о создании объекта недвижимости в установленном порядке, а также о возникновении на него права собственности согласно статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы Управления были направлены на указание ненадлежащего способа защиты права истцов с учетом того, что в случае ликвидации стороны по сделке истец может защитить свои права так, как разъяснено в пункте 62 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 1022 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которым покупатель недвижимого имущества, которому было передано во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в арбитражный суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрацией перехода права собственности на соответствующий объект.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, между КХ “Партнер” (покупатель) и открытым акционерным обществом “Водстрой” (далее – ОАО “Водстрой”, продавец) заключен договор купли-продажи от 12.08.2010, по которому покупатель приобрел объект недвижимости – водонапорную башню, расположенную в селе Михайловское, улица. Мелиораторов, 1.

В пункте 1.2 договора указано, что имущество принадлежит продавцу на праве собственности. Цена договора составила 80 000 рублей.

Из пункта 2.3 договора следует, что покупатель оплатил стоимость имущества путем зачета взаимных требований.

Согласно пункту 3.1 договор одновременно является актом приема-передачи имущества.

Сторонами договора оформлена товарная накладная на передачу водонапорной башни покупателю, а также соглашение о зачете взаимных требований от 12.08.2010.

ОАО “Водстрой” прекратило деятельность 26.12.2011 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.

Читайте также:  Договор аренды транспортного средства с экипажем с физическим лицом

Ссылаясь на невозможность государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в установленном порядке, КХ “Партнер” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В подтверждение возникшего у него права собственности общество представило выписку из технического паспорта на водонапорную башню по состоянию на 24.06.2016; уведомление от 05.09.2016 о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из положений пункта 2 статьи 13 Закона о регистрации в связи с отсутствием в материалах дела сведений о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за продавцом – ОАО “Водстрой”.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции со ссылкой на непредставление обществом доказательств того, что продавец по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2010 обладал правом собственности на спорный объект.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворяя заявленные требования, суд округа исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Учитывая, что действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации, суд округа в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 Постановления N 10/22).

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается передача спорного объекта по договору купли-продажи от 12.08.2010 покупателю – КХ “Партнер”.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из технического паспорта водонапорной башни, спорный объект недвижимости был введен в эксплуатацию в 1982 году, а потому право собственности на спорное имущество возникло у продавца до вступления в силу Закона о регистрации.

Продавец спорного объекта недвижимости ликвидирован и спор о праве собственности на водонапорную башню, отсутствует.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации; покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при ликвидации продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

Отказать в передаче кассационной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В случае ликвидации продавца — юридического лица решение о государственной регистрации перехода права собственности на

Государственная регистрация прав проводится в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении.

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (пункт 1 статьи 61 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

На государственную регистрацию перехода права на основании договора купли-продажи необходимо представление заявления продавца (правообладателя) о государственной регистрации перехода права и заявления о государственной регистрации права покупателя, либо лица (лиц), действующего на основании надлежащим образом оформленной доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, абзацем 3 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации в том случае, если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору.

Вышеуказанные положения применяются также когда сторона договора в силу утраты правоспособности не может обратиться за государственной регистрацией перехода права.

Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая требование покупателя о переходе права собственности в связи с отсутствием заявления продавца, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судебный акт, обязывающий государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности, является документом, заменяющим заявление о переходе права, представление которого необходимо в силу пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации.

В целях осуществления государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, приобретенный по договору купли-продажи у юридического лица, прекратившего свое существование на момент обращения в регистрирующий орган, необходимо представление, в том числе копии судебного акта, обязывающего государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем необходимо иметь ввиду, что согласно пункту 2 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона о регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, государственная регистрация перехода права на основании договора купли-продажи возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Читайте также:  Акт выполненных работ по договору подряда

Комментарий начальника отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Ставропольскому краю Сиражудина Амирчупанова

Решение суда о признании права собственности после ликвидации продавца № 2-2229/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 октября 2017г. Самарский районный суд в составе председательствующего судьи Титовец М.В.,

при секретаре Ильиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Божко МС к Администрации г.о. Самара о признании права собственности после ликвидации продавца,

Истец Божко М.С. обратился в суд с иском к Администрации г.о. Самара о признании права собственности после ликвидации продавца для совершения государственной регистрации договора купли – продажи объекта недвижимости, перехода прав собственности на объект недвижимости (нежилое здание) общей площадью 148, 90 кв.м., этажностью: № №, расположенный по адресу:

В обоснование заявленных требований указал, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. истец приобрел у ООО «Спартак» (ИНН №) нежилое здание, назначение: нежилое здание, площадь: 148,90 кв.м., Этажность: №, расположенное по адресу: , б/н, принадлежащее ООО «Спартак» по праву собственности на основании договора аренды муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ., дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. к договору аренды муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ., решения Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № А55-2596/2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №, выданным ДД.ММ.ГГГГ, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Кадастровый (или условный) №

Оплата по договору произведена в полном объеме. Объект недвижимости передан ООО «Спартак» истцу по акту приема-передачи в день заключения договора купли-продажи 05.05.2016г.

Совместно с продавцом истец ДД.ММ.ГГГГ. обратился в Управление Росреестра по с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект.

ДД.ММ.ГГГГ. им было получено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности по причине ликвидации ООО «Спартак» и исключении ДД.ММ.ГГГГ. сведений об организации из ЕГРЮЛ.

С учетом изложенного истец просил признать за ним право собственности на объект недвижимости нежилое здание, назначение: нежилое здание, площадь: 148,90 кв.м., Этажность: № №, расположенное по адресу: , б/н, кадастровый (или условный) №

В судебном заседании истец и представитель истца поддержали иск, по изложенным в нем основаниям.

Истец суду пояснил, что на момент заключения договора купли-продажи ему не было известно об исключении ООО «Спартак» из ЕГРЮЛ.

Представитель ответчика Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялся надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялся надлежащим образом.

С учетом надлежащего и своевременного извещения ответчика о времени и месте рассмотрения гражданского дела, суд счел возможным рассмотреть его в отсутствии представителя Администрации г.о. Самара.

Выслушав объяснения истца и его представителя, исследовав материалы гражданского дела, суд считает требования Божко М.С. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.( л.д. 11), истец Божко М.С. приобрел у ООО «Спартак» объект недвижимости нежилое здание, назначение: нежилое здание, площадь: 148,90 кв.м., Этажность: №, расположенное по адресу: , б/н, принадлежащее ООО «Спартак» на праве собственности на основании договора аренды муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. к договору аренды муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ., решения Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № А55-2596/2009 свидетельством о государственной регистрации права серии № №, выданным ДД.ММ.ГГГГ, Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Кадастровый (или условный) №

Согласно п.2 Договора купли-продажи от 05.05.2017г. указанное нежилое помещение продано за 1 300 000 рублей, которые продавец получил от покупателя в полном объеме.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости ( л.д. 52-54) нежилое помещение площадью 148,9 кв. метра, рсположенное по адресу: , б/н имеет ранее присвоенный государственный учетный №

В настоящее время нежилое здание имеет кадастровый №.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №, государственная регистрация недвижимости – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не затрагивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободу экономической деятельности.

Спорный объект недвижимости не является муниципальной собственностью, не состоит на балансе Администрации г.о. Самары. Согласно сообщению Росреестра по в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации прав на указанный объект отсутствует. В силу п.3 ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Таким образом, Божко М.С. фактически приобрёл по договору купли-продажи объект недвижимости – нежилое здание, площадь: 148,90 кв.м., Этажность: 1, Литера А, инвентарный №, расположенное по адресу: , б/н.

Однако ликвидация юридического лица продавца препятствует оформлению истцом права на недвижимость, т.е. нарушаются его гражданские права. Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права. Статьей 8 ГК РФ предусмотрена возможность возникновения гражданских прав из судебного решения, установившего такое право.

Решением Самарского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ Божко М.С. отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на указанное выше нежилое помещение к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по . При этом судом разъяснено истцу его право на предъявление иска к надлежащему ответчику- Администрации городского округа Самара, как к собственнику земельного участка, на котором расположен спорный объект.

Согласно пункту 58 Постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии с пунктом 59 указанного Постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Суд находит, что нарушенное право истца подлежит защите судом путем признания за ними права собственности. В силу ч. 3 ст. 173 ГПК РФ суд принимает решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 218 ГК РФ, ст.ст. 173, 194-198 ГПК РФ, суд

Исковые требования Божко МС к Администрации городского округа Самара о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать за Божко МС право собственности на объект недвижимости нежилое здание, назначение: нежилое здание, площадь: 148,90 кв.м., Этажность: 1№, расположенное по адресу: , б/н, условный № кадастровый №

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:

Медведев И.Р. обратился в суд с иском к Управлению федеральной службы исполнения наказаний России по об оспаривании решения комиссии, признании права на постановку на учет для получения социальной выплаты для приобретения или строительства жилого .

Истец обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы исполнения наказания по , Федеральной службе исполнения наказаний по России, комиссии Федеральной службе исполнения наказаний по России о признании решения комиссии ГУФСИН России по по .

Ссылка на основную публикацию