В случае смерти продавца — физического лица до государственной регистрации перехода права собственности на объект

В случае смерти продавца — физического лица до государственной регистрации перехода права собственности на объект

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

“Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!”

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 ноября 2010 г. N 34-В10-6 Состоявшееся по делу о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся судебное определение следует отменить с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

в составе председательствующего Горшкова В.В., судей Харланова А.В. и Момотова В.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Починка И.В. к Нарожных Я.И. о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся, признании перехода права собственности на жилое помещение, государственной регистрации права на жилое помещение, прекращении права собственности на жилое помещение, признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое помещение по надзорной жалобе Починка И.В. на определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., объяснения представителя Романовой (Нарожных) Я.И. – Миронова А.Ю., возражавшего против удовлетворения надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Починок И.В. обратился в суд с иском к Нарожных Я.И. о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого помещения по адресу: . заключенного 7 мая 2007 г. между ним и Витченко Т.Д., действовавшим по доверенности от имени Нарожных И.О., признании перехода к Починку И.В. права собственности на данное жилое помещение, государственной регистрации права собственности на жилое помещение, прекращении права собственности Нарожных Я.И. на указанное жилое помещение, признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое помещение за Нарожных Я.И. В обоснование иска Починок И.В. сослался на то, что он исполнил перед Нарожных И.О. свои обязательства по названному договору, фактически проживает в данной квартире со своей семьёй, полагает, что у него возникло право собственности на это жилое помещение, а договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном порядке по независящим от него обстоятельствам.

Решением Апатитского городского суда Мурманской области от 17 июля 2009 г. исковые требования Починка И.В. удовлетворены частично: признана действительной и состоявшейся сделка (договор) купли-продажи квартиры . в доме . по улице . в городе . совершённая 7 мая 2007 г. между Починком И.В. и Нарожных И.О.; прекращено право собственности Нарожных Я.И. на указанную квартиру; свидетельство . N . о государственной регистрации права собственности Нарожных Я.И. на квартиру, выданное 31 марта 2009 г. отделом Управления Федеральной регистрационной службы по 1 области, признано недействительным; из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним . исключена запись N . от 30 марта 2009 г. О государственной регистрации права собственности на квартиру за Нарожных Я.И.; на Починка И.В. возложена обязанность выплатить Нарожных Я.И. . руб. Суд в резолютивной части решения также указал, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за Починком И.В.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г. решение Апатитского городского суда Мурманской области от 17 июля 2009 г. отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Починка И.В. отказано.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2010 г. отказано в передаче надзорной жалобы Починка И.В. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В повторной надзорной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г., как вынесенного с существенными нарушениями норм материального права.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2010 г. отменено, надзорная жалоба Починка И.В. передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а определение суда кассационной инстанции – подлежащим отмене.

В соответствии со статьёй 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судами первой и кассационной инстанций при рассмотрении данного дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18 января 2007 г. между Нарожных И.О. и ООО “Агентство недвижимости “Партнер” заключён договор об оказании риэлтерских услуг по приватизации указанной квартиры Нарожных И.О. и её дальнейшей продаже. Нарожных И.О. на имя Витченко Т.Д. была выдана нотариально удостоверенная доверенность на продажу квартиры.

7 мая 2007 г. между покупателем Починком И.В. и Витченко Т.Д., действующей на основании доверенности от продавца Нарожных И.О., был заключён договор купли-продажи указанной квартиры, согласно которому стоимость квартиры определена в . руб., которые покупатель передал представителю продавца при подписании договора. Представитель продавца передал, а Починок И.В. принял квартиру по передаточному акту от 7 мая 2007 г.

Договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

19 сентября 2008 г. Нарожных И.О. умер.

24 октября 2008 г. дочь умершего Нарожных И.О. – Нарожных Я.И. обратилась к нотариусу г. . Билевской М.С. с заявлением о принятии наследственного имущества в виде спорной квартиры.

20 марта 2009 г. Нарожных Я.И. получено свидетельство о праве на наследство по закону в виде спорной квартиры.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 31 марта 2009 г. . N . выданным . отделом Управления Федеральной регистрационной службы по . области, за Нарожных Я.И. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда исходила из того, что названный договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации, вследствие чего права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь юридических последствий, в связи с чем договор, совершённый сторонами нельзя считать заключённым с момента подписания.

Кроме того, по мнению судебной коллегии, судом первой инстанции не учтено, что на время рассмотрения дела собственником спорной квартиры являлась Нарожных Я.И., к которой это право перешло по наследству в соответствии с законом. Свидетельство о праве на наследство по закону от 20 марта 2009 г. недействительным не признано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьёй 164 (пункт 1) ГК Российской Федерации установлено, что сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьёй 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует и установлено судом, что между Починком И.В. и Нарожных И.Ю. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от 7 мая 2007 г. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы Починком И.В. представителю продавца в полном объеме, при этом последний передал, а Починок И.В. принял указанную квартиру по передаточному акту от 7 мая 2007 г. Претензий друг к другу стороны не имели.

Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась.

Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилось наложение ареста на спорную квартиру на основании постановления судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов г. Апатиты от 27 апреля 2007 г. в рамках исполнительного производства, возбужденного 20 августа 2006 г. в отношении должника Нарожных И.О., связанного с взысканием алиментов в пользу Телицыной О.В. на содержание ребенка.

В связи со смертью Нарожных И.О. исполнительное производство от 20 августа 2006 г. прекращено и снят арест с указанной квартиры.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со статьёй 1112 ГК Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (пункт 2 статьи 1152 ГК Российской Федерации).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (пункт 1 статьи 1153 ГК Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведённых правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Следовательно, после смерти Нарожных И.О., выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к его дочери – Нарожных Я.И., получившей свидетельство о праве на наследство.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении исковых требований Починка И.В. по доводам, изложенным в кассационном определении.

Однако суд кассационной инстанции вынес определение без учёта вышеприведённых правовых норм и разъяснений.

Допущенные судом кассационной инстанции вышеуказанные нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов Починка И.В. Данные нарушения могут быть исправлены только посредством отмены определения суда кассационной инстанции.

На основании изложенного Судебная коллегия считает, что определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г. подлежит отмене, а дело – направлению на новое кассационное рассмотрение в тот же суд.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г. по делу по иску Починка И.В. к Нарожных Я.И. о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся, признании перехода права собственности на жилое помещение, государственной регистрации права на жилое помещение, прекращении права собственности на жилое помещение, признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое помещение отменить, дело направить на новое кассационное рассмотрение в тот же суд.

ПредседательствующийГоршков В.В.
СудьиХарланов А.В.
Момотов В.В.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 ноября 2010 г. N 34-В10-6

Текст определения официально опубликован не был

Обзор документа

После заключения договора купли-продажи квартиры и получения оплаты за нее продавец умер.

Переход права собственности на эту недвижимость к покупателю не был зарегистрирован.

Поскольку квартира перешла к наследнику продавца, покупатель обратился в суд.

Одна из судебных инстанций сочла его требования необоснованными. При этом она сослалась на то, что договор купли-продажи квартиры подлежит госрегистрации. Если это требование несоблюдено, он не имеет юрсилы и не порождает правовых последствий.

Читайте также:  Подача искового заявления в мировой или районный суд общей юрисдикции

СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и разъяснила следующее.

В силу ГК РФ когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента ее проведения, если иное не установлено законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В рассматриваемом случае между истцом и продавцом было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения. Обязательства по сделке сторонами исполнены: оплата была получена, квартира была передана по акту покупателю.

Ни одна из сторон от госрегистрации сделки не уклонялась. Проведению этой процедуры воспрепятствовал арест, наложенный приставом (в рамках иного дела о взыскании алиментов с продавца). Затем исполнительное производство было прекращено.

Исходя из разъяснений Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимости вправе обратиться с иском о госрегистрации перехода права собственности, предъявив его к наследникам или иным универсальным правопреемникам.

Таким образом, покупатель недвижимости вправе обратиться с названным требованием к наследнику продавца в случае смерти последнего. Условие для этого – сторонами были исполнены все условия сделки. При этом не требуется признавать недействительным свидетельство о праве на наследство.

Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий (кроме смерти продавца) для регистрации.

Продавец умер до регистрации сделки

Как ни странно, но случаи, когда даритель не успевает зарегистрировать переход права собственности до собственной смерти, являются довольно-таки частым явлением. Что делать, если даритель умер до регистрации перехода права собственности? Тот же вопрос и в отношении купли-продажи: что делать, если продавец умер до регистрации договора (перехода) права собственности? Будут ли наследники обязаны передать имущество или же придется требовать уплаченных денег за купленную недвижимость, либо же в случае с дарением просто прощаться с имуществом? Для ответов на данные вопросы специалисты нашей компании провели правовой анализ ситуации и написали данную статью.

что делать, если собственник умер до регистрации договора?

Сразу стоит отметить, что с некоторых пор сам договор купли-продажи либо дарения уже не подлежит государственной регистрации. Госрегистрации подлежит только факт перехода собственности.

Право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2. ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Так же в силу п. 3 ст. 572 ГК РФ ничтожен договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Что касается формы договора дарения недвижимого имущества, то на основании п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Вместе с тем, на основании п. 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Соответственно правило о государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества не применяется по отношению к сделкам, заключенным после 1 марта 2013 г.

В связи с этим до введения положения об отмене обязательной регистрации договора недвижимого имущества такие договоры вступали в силу только после регистрации сделки в регистрационных органах, что приводило к ситуациям, когда надлежащим образом заключенный и исполненный сторонами договор признавался незаключенным в судебном порядке, например, в случае смерти дарителя на момент государственной регистрации договора дарения, даже когда само заявление на регистрацию было подано при жизни дарителя, на основании п. 2 ст. 17 ГК РФ, в силу которого правоспособность граждан прекращается со смертью.

В то же время существует практика, когда договор дарения, заключенный до 1 марта 2013 г. признавался заключенным на том основании, что когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

И при установлении судом факта подписания в надлежащей форме и исполнения договора, подлежащего государственной регистрации, суд в некоторых случаях признавал возникшими правовые последствия из такого договора, в том числе и право собственности, вне зависимости от наличия или отсутствия такой регистрации, на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ. Суды в этом случае исходят из следующего: то обстоятельство, что ст. 165 ГК РФ касается только случая, когда одна из сторон уклоняется от регистрации договора, и не содержит правовой регламентации последствий не регистрации сделки по уважительным причинам, например, длительная болезнь, смерть стороны не может служить основанием для отказа в защите права добросовестной стороны.

Как указывалось выше, с 1 марта 2013 г. в связи с вступлением в силу изменений в ГК РФ была отменена государственная регистрация договора дарения. Однако государственная регистрация перехода права собственности в результате заключения договора дарения необходима. В связи с этим далее мы рассмотрим, что происходит со сделкой, если по каким-то причинам переход права собственности не был зарегистрирован.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Исходя из вышеуказанных норм и внесения изменений в нормы гражданского законодательства, не предусматривающие государственную регистрацию сделки, договор дарения считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора дарения, дар принят одаряемым и права и обязанности по договору становятся обязательными для сторон с момента его заключения в соответствии с положениями статьи 425 ГК РФ.

Правовые последствия сделки возникают также с момента ее заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичным образом данные нормы применяются судами к договору дарения. Таким образом, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора дарения, дар передан и принят одаряемым, договор считается заключенным и становится обязательным для сторон с момента его заключения в соответствии с положениями статьи 425 ГК РФ. Правовые последствия сделки возникают также с момента ее заключения.

Кроме того, следует отметить, что каких-либо сроков обращения по вопросу государственной регистрации перехода права собственности граждан по договору дарения в регистрирующие органы законодательством не установлено.

Те же правила применимы и по отношению к договорам купли-продажи жилого помещения. Так, согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений ст. ст. 1110, 1112 ГК РФ обязательства по заключенным договорам дарения переходят к его наследникам в порядке универсального правопреемства.

На основании п. 2 ст. 581 ГК РФ обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Таким образом, обязанности дарителя, продавца по договорам дарения, купли-продажи переходят к его правопреемникам. При этом обязанности по договору возникают не с момента государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества, а с момента заключения договора.

Вместе с тем, согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года N 9 “О судебной практике по делам о наследовании” наследники праве обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменение сроков исковой давности, а также порядка их исчисления.

Оспорить сделку можно по общим правилам в течение трех лет о дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а для лица, не являющегося стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Однако следует заметить, что признание сделки недействительной после смерти наследодателя дело сложное, и заключенную после 1 марта 2013 г. сделку с недвижимым имуществом, будь то договор дарения или купли продажи, в большинстве своем можно признать таковой только при наличии веских на то оснований. Например, по ст. 177 ГК РФ, в силу которой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. В этом случае необходимо в качестве доказательств прикреплять медицинские документы, ходатайствовать перед судом о назначении посмертной психиатрической экспертизы, в случае необходимости прибегать к свидетельским показаниям. Кроме того, решение того или иного вопроса во многом зависит от конкретных обстоятельств дела, в зависимости от которых судами могут приниматься различные решения.

Если говорить о вступлении в права собственности и кому будет принадлежать имущество после смерти одаряемого, то необходимо учитывать, речь идет о дарении или об обещании дарения. Если даритель по договору дарения обещает подарить какое-либо имущество, то на основании п. 1 ст. 581 ГК РФ права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

В то же время, если это не обещание дарения и в договоре дарения не право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, то по рассмотренным выше положениям, вступление договора в силу зависит от того, состоялась ли передача имущества. Если имущество было передано в дар по надлежаще составленному договору дарения, то считается, что такой договор заключен. Тогда в случае возникновения препятствий во включении такого имущества в наследственную массу наследодателя, наследники могут требовать осуществления своих прав на такое имущество через суд. При этом необходимо помнить о сроках принятия наследства, которые составляют шесть месяцев со дня открытия наследства для наследников, подлежащих к призванию к наследству, три месяца по истечении первых шести месяцев для лиц, которые вступают в права наследования вследствие непринятия наследства другим наследником, и шесть месяцев с момента отказа от наследства или отстранения от наследства других наследников. Последнее положение применимо и для договора купли-продажи.

Исходя из написанного выше, правильней сделать вывод, что возможен любой расклад: суды могут как отказать в регистрации перехода права собственности, так и удовлетворить соответствующую просьбу истца. Для более полной правовой защиты необходима компетентная помощь. Мы рады и готовы помочь любым обратившимся гражданам и юридическим лицам для регистрации права собственности после смерти продавца или дарителя.

Решение суда о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру № 2-1841/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 сентября 2017 года г. Барнаул

Октябрьский районный суд г. Барнаула в составе

председательствующего судьи Подберезко Е.А.

при секретаре Мордвиной А.А.

Читайте также:  До государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество покупатель не вправе требовать освобождения недвижимости

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Наумова Алексея Аркадьевича к администрации г.Яровое, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

Наумов А.А. обратился в Славгородский городской суд Алтайского края с иском к Межмуниципальному Славгородскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об обязании совершить действия по государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество – квартиру по адресу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от продавца Кобанко О.Н. к покупателю Наумову А.А..

В обоснование исковых требований указывал, что указанный договор купли-продажи квартиры между ним и Кобанко О.Н. был заключен, расчет между сторонами произведен, однако регистрация договора и перехода право собственности от продавца к покупателю не была произведена в связи с тем, что продавец Кобанко О.Н. умер ДД.ММ.ГГГГ.

В установленный срок никто из наследников за принятием наследства после смерти Кобанко О.Н. не обратился, претензий на квартиру третьих лиц нет, истец принял квартиру, все время нес расходы по ее содержанию, оплачивал коммунальные услуги, обратился в регистрирующий орган по месту нахождения имущества, однако в регистрации перехода права ему было отказано, отказ он обжаловал в судебном порядке, решением суда в удовлетворении иска также отказано, следовательно, иным путем он не имеет возможности осуществить защиту своего права собственности.

Определениями Славгородского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Алтайскому краю, дело передано на рассмотрение по подсудности в Октябрьский районный суд г.Барнаула по месту нахождения надлежащего ответчика.

При рассмотрении дела в Октябрьском районном суде г.Барнаула истец уточнил исковые требования, предъявил их к Управлению Росреестра по Алтайскому краю, просил возложить на Управление обязанность совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к нему от Кобанко О.Н..

Определением Октябрьского районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Октябрьского районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ отменено и дело возвращено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

При рассмотрении дела судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация г.Яровое Алтайского края (в ее состав входит отдел по управлению муниципальным имуществом г.Яровое), истец уточнил исковые требования, предъявив их к Управлению Росреестра по Алтайскому краю и администрации г.Яровое Алтайского края, просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорной квартиру от Кобанко О.Н. к Наумову А.А., ссылаясь на то, что осуществление регистрации заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры невозможно в связи со смертью продавца, т.е. имеет место уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил суд о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика Управление Росреестра по Алтайскому краю в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что управление не является надлежащим ответчиком по делу, на спорное имущество не претендует, полагает, что истец выбрал неверный способ защиты нарушенного права.

Представитель ответчика администрации г.Яровое Алтайского края в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения участников процесса, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, оригиналы представленных истцом документов, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Кобанко О.Н. «Продавцом» и Наумовым А.А. «Покупателем» заключен договор купли-продажи квартиры по адресу , которая принадлежала Кобанко О.Н. на праве собственности, стоимостью 680000 руб..

В подтверждение факта получения указанных денежных средств Кобанко О.Н. была составлена расписка.

ДД.ММ.ГГГГ продавец Кобанко О.Н. умер, наследственного дела после его смерти нотариусом не заводилось.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60-62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела также следует, что Наумов А.А. ДД.ММ.ГГГГ обратился в филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена, а ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации Наумову А.А. было отказано по тем основаниям, что в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи квартиры отсутствовала подпись продавца, а также отсутствием от продавца заявления на совершение регистрационных действий по переходу права собственности.

Решением Кемеровского районного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении административного иска Наумова А.А. к Управлению Росреестра по Алтайскому краю об обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Кемеровского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кемеровского районного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действующим в момент возникновения спорных правоотношений), вступившим в силу с ДД.ММ.ГГГГ Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае ликвидации юридического лица или смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке.

По смыслу вышеприведенных правовых норм, после передачи права владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупателя является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из пункта 7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец передал квартиру покупателю, а покупатель принял ее при подписании настоящего договора. который имеет силу передаточного акта.

Как уже указывалось выше, пунктом 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № разъясняет, что на основании статей 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано во владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнении покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Судом установлено, что истец обращался в органы государственной регистрации права за регистрацией перехода к нему права собственности на квартиру, в регистрации перехода права органом государственной регистрации было отказано, по тому основанию, что отсутствует заявление продавца на совершение регистрационных действий, а также отсутствует подпись продавца в договоре купли-продажи.

Истцом в судебное заседание предоставлен оригинал договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и расписка продавца в получении денежных средств за спорное имущество, подпись продавца в договоре и расписке присутствует, договор имеет силу передаточного акта.

Суд полагает, что единственным препятствием к регистрации перехода права собственности к истцу на спорное имущество, является отсутствие продавца.

С учетом установленных обстоятельств возникшего спора суд считает, что к возникшим правоотношениям подлежат применению положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку обязанность физического лица – продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, хотя обязательства стороны по передаче указанного права исполнены и отсутствуют притязания третьих лиц на спорное имущество.

Таким образом, суд находит заявленные Наумовым А.А. требования о регистрации перехода права собственности на квартиру обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, суд считает, что в требованиях, предъявленных истцом к Управлению Росреестра по Алтайскому краю, следует отказать, поскольку управление, в данном случае, не является надлежащим ответчиком по делу, право собственности истца на спорное имущество управление не оспаривает, материально-правовые притязания на спорное имущество у него отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Исковые требования Наумова Алексея Аркадьевича к администрации г.Яровое о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу Россия, , заключенному в простой письменной форме между продавцом Кобанко Олегом Николаевичем и покупателем Наумовым Алексеем Аркадьевичем.

Решение является основанием для регистрации права собственности Наумова Алексея Аркадьевича на квартиру, расположенную по адресу органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении иска Наумова Алексея Аркадьевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Барнаула

Судья Е.А. Подберезко

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:

Истец Горковец А.Н. обратилась в суд с иском к Кредитному потребительскому кооперативу граждан Кредитному потребительскому кооперативу граждан «Алтайский жилищно-строительный кооператив» (далее КПК Кредитному потребительскому кооперативу гражд ан .

Истец Сильнягин А.А. обратился с иском в суд к ответчику ООО «УК «ПЖЭТ№1 Октябрьского района г.Барнаула» о возмещении убытков в размере 3300руб., компенсации морального вреда в размере 35000 руб.В обоснование заявленных требований указал, что дд.М.

В случае смерти продавца — физического лица до государственной регистрации перехода права собственности на объект

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 августа 2010 года город Березовский

Березовский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Фаламовой Л.С., при секретаре Жуковой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кощеева АБ к Фоминых НФ о регистрации перехода права собственности, признании права собственности,

Истец Кощеев А.Б. обратился в суд с иском, просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности, признать за ним право собственности на жилое помещение комнату Номер обезличен в квартире Номер обезличен дома Номер обезличена по . в городе . указав в обоснование исковых требований, что Дата обезличена года между ним и ФИО14 был заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения. Договор не был зарегистрирован в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Продавец жилого помещения ФИО9 умерла.

В судебное заседание истец Кощеев А.Б. не явился, полагая возможным рассмотреть дело в свое отсутствие с участием представителя.

Представитель истца Макарова Т.Д., действующая на основании доверенности, исковые требования своего доверителя поддержала, сославшись на изложенное в исковом заявлении.

Ответчик Фоминых Н.Ф. в судебное заседание не явился.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, считает исковые требования Кощеева А.Б. обоснованными, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В силу 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

В силу статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Читайте также:  Подрядчик должен доказать, что работы выполнены качественно и в объеме, предусмотренном договором

В силу 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как видно из договора от Дата обезличена года, заключенного между ФИО6, действующей по доверенности ФИО9, с одной стороны, и Кощеевым АБ, с другой стороны, Кощеев АБ приобрел в собственность комнату жилой площадью 12.2 квадратных метров, полезной площадью 17.2 квадратных метров, находящуюся в квартире Номер обезличен дома Номер обезличена по . в городе . Договор составлен в письменной форме, удостоверен нотариусом . области ФИО7, зарегистрирован в реестре за Номер обезличен.

Как видно из технической информации Березовского БТИ и РН, спорное жилое помещение комната в квартире Номер обезличен дома Номер обезличен по . имеет номер Номер обезличен.

Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор был сторонами исполнен, имущество передано от продавца к покупателю. Правомерность заключения договора никем не оспорена. Взаимные обязательства, вытекающие из договора купли-продажи жилого помещения, стороны исполнили надлежащим образом. Волеизъявление ФИО9 на отчуждение принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения соответствовало ее действительным намерениям.

Договор купли-продажи не был зарегистрирован в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи со смертью ФИО9 Действующим законодательством не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности. Поскольку договор купли-продажи жилого помещения был совершен в надлежащей форме, фактически был исполнен, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного жилого помещения, единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилась смерть продавца, то сделка по отчуждению является состоявшейся, а договор купли-продажи следует считать заключенным.

Согласно п. 1 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Пунктом 3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с п. 1 статьи 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации к отношениям сторон могут применяться нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

Если продавец, передавший объект недвижимости приобретателю, скончался до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежит применению п.3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, кроме прочего, договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества, вступившие в законную силу судебные акты. Данное решение является основанием для регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение к истцу.

В удовлетворении исковых требований о признании за истцом права собственности на спорное жилое помещение следует отказать, поскольку в силу статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация.

Суд оценивает представленные доказательства в совокупности, принимает во внимание, что ответчик в судебное заседание не явился, своих возражений против исковых требований не представил.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Исковые требования Кощеева АБ удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на комнату Номер обезличен в квартире Номер обезличен дома Номер обезличен по . в городе . к Кощееву АБ на основании договора купли-продажи от Дата обезличена года между ФИО9 и Кощеевым АБ, удостоверенного нотариусом . ФИО7, зарегистрированного в реестре за Номер обезличен.

В удовлетворении исковых требований Кощеева АБ о признании права собственности на комнату Номер обезличен в квартире Номер обезличен дома Номер обезличен по . в городе . отказать.

Разъяснить, что настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Березовский городской суд.

Судья Л.С. Фаламова

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

&nbspВКонтакте с Недвижимостью:



Партнеры АН ИНФО:


Текущие заявки:
сдам
сниму
куплю
продам
обменяю
разное
Объект Недвижимости:
квартиру
Комнату
Малосемейку
Однокомнатную квартиру
ДвухКомнатную квартиру
ТрехКомнатную квартиру
МногоКомнатную квартиру
Дом
Коттедж
Дачу
Участок земли
Офис
Торговую площадь
Торговое помещение
Производство
Склад
Гараж
Другое
ЯРОСЛАВСКАЯ
БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ
regk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532

Форум по Недвижимости:

Купля-продажа Недвижимости
ПредложениеСпрос
КОМНАТЫ71КОМНАТЫ5
КВАРТИРЫ669КВАРТИРЫ56
ДОМА, ДАЧИ101ДОМА, ДАЧИ12
ЗЕМЛЯ101ЗЕМЛЯ50
Коммерческая
Недвижимость
74Коммерческая
Недвижимость
19
Отправить заявку >>
Аренда Недвижимости
ПредложениеСпрос
КОМНАТЫ34КОМНАТЫ76
КВАРТИРЫ215КВАРТИРЫ487
ДОМА, ДАЧИ12ДОМА, ДАЧИ23
ЗЕМЛЯ2ЗЕМЛЯ2
Коммерческая
Недвижимость
244Коммерческая
Недвижимость
189
Отправить заявку >>
Экспресс-Заявки по недвижимости »
(4852)93-25-32
Экспресс-Оценка недвижимости »
8-902-333-25-32
Консультации
вопросы-ответы »
(4852)93-25-24

отдел Купли-Продажи
(4852) 93-25-32

отдел Аренды(Найм)
(4852) 93-25-00

(4852) 93-25-23, 93-25-29

отдел Юридический
(4852) 93-25-24

Собственник недвижимости умер или ликвидирован, а вы не зарегистрировали права. Что делать покупателю ?

Закон связывает возникновение права собственности на недвижимое имущество с государственной регистрацией. И даже договор, который реально исполнен сторонами, не будет влиять на их отношения с третьими лицами до внесения сведений в реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

На практике возникают ситуации, когда продавец и покупатель подписали договор, передали недвижимость и деньги в оплату, однако зарегистрировать право не удалось: продавец умер (физическое лицо) или ликвидирован (юридическое лицо). В законе нет прямого ответа на вопрос, как действовать покупателю в такой ситуации. Очевидно только одно – без судебного порядка не обойтись. Применима аналогия закона (пункт 3 статьи 551 ГК РФ), когда суды приравнивают умершего (ликвидированного) продавца к лицу, которое уклоняется от регистрации прав на недвижимое имущество.

Что нужно доказывать в суде ?

Прежде чем обратиться в суд, сформулируйте предмет доказывания. Это даст возможность заранее собрать документы для положительного исхода дела. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что на заявителе лежит бремя доказывания:

– фактов, подтверждающих право продавца распоряжаться недвижимостью на момент совершения сделки;

– факта заключения и фактического исполнения договора;

– факта уклонения продавца от регистрации сделки;

– факта обращения в регистрирующий орган и получения отказа в государственной регистрации.

Таким образом, если вы добросовестный приобретатель, то на момент подписания договора купли-продажи недвижимости, вы должны были ознакомиться (а лучше получить копии): со свидетельством о праве собственности на объект недвижимости, выпиской из ЕГРП, документами, подтверждающими полномочия подписанта. Кроме того, необходимо убедиться в фактическом владении вещью (объектом недвижимости): подписать акт приема-передачи, получить ключи от помещения, осмотреть земельный участок и пр. Стандарт среднего разумного и осмотрительного поведения покупателя подразумевает и проверку объекта на наличие ограничений (запретов) на регистрацию права, арестов и др.

Договор должен быть подписан уполномоченным лицом и фактически исполнен: передан объект по акту и оплата за него. Способ оплаты здесь не имеет решающего значения: это может быть банковский перевод или оплата наличными в кассу, по расписке и др.

Факт уклонения продавца от регистрации сделки может подтверждаться письмами (претензиями) покупателя с требованием обеспечить явку продавца или уполномоченного представителя продавца в органы государственной регистрации. В случае, если продавец умер (ликвидирован), это излишние доказательства (что логично, для такого письма просто нет надлежащего адресата). Сведений о смерти физического лица (из органов загс) или о внесении записи о ликвидации юридического лица (распечатка с сайта ФНС России) будет достаточно.

Большинство судов исходят из того, что покупатель до обращения в суд, должен подать документы на государственную регистрацию права собственности. Соответствующий пакет подается в органы Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) без заявления о регистрации права от продавца. Росреестр отказывает во внесении записи о новом собственнике, и такой отказ позволяет покупателю обратиться в суд.

О чем просить суд в исковом заявлении?

Какое требование должно быть сформулировано в просительной части иска, чтобы суд удовлетворил требования? В случае с ликвидированной организацией-продавцом возможны несколько вариантов:

– иск о понуждении продавца совершить действия, необходимые для регистрации права за покупателем;

– иск о признании права собственности;

– иск о признании действий регистрирующего органа незаконными;

– иск с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.

Какой вариант наиболее удачный? Разумеется, требование о государственной регистрации перехода права собственности. Судебный акт, которым будет удовлетворено, такое заявление станет основанием для регистрации перехода права. Иск о понуждении совершить действия априори бесперспективен (ответчика по такому требованию не существует). Иск о признании права применим в случаях, когда такое право оспаривается.

От собранных доказательств и правильно сформулированных в иске требований зависит исход дела, на кону в котором стоит недвижимое имущество. Будьте внимательны и готовьтесь к судебному процессу заранее.

В случае смерти продавца — физического лица до государственной регистрации перехода права собственности на объект

В настоящее время одной из актуальных проблем государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества является отсутствие правового регулирования некоторых вопросов, касающихся порядка ее проведения.

Так, вызывает определенные затруднения регистрация перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи в случае ликвидации юридического лица, являющегося стороной по сделке (продавцом).

Частью 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

При этом на основании абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им имуществом, так как право собственности на это имущество до момента государственной регистрации перехода права собственности сохраняется за продавцом.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности в данном случае будет являться основанием для осуществления покупателем правомочий собственника в отношении переданного имущества.

Однако, в случае отсутствия продавца (в том числе, при ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом), применение указанных норм Закона о регистрации вызывает определенные затруднения, что в известной мере может повлечь нарушение прав и законных интересов покупателя.

Основной причиной является отсутствие в Законе о регистрации норм, регулирующих порядок регистрации права (перехода) права на основании заявления одной стороны сделки.

С учетом п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, государственный регистратор в данном случае по результатам проведенной правовой экспертизы документов, вправе принять решение об отказе в государственной регистрации перехода права по причине отсутствия на то законных оснований.

Следует отметить, что в случае отсутствия правового регулирования и каких-либо указаний по поводу порядка регистрации прав покупателей по таким договорам купли-продажи, в силу ч. 1 ст. 6 ГК РФ, возможно применение положений гражданского законодательства, регулирующих сходные отношения (аналогия права).

Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, руководствуясь названными нормами права, а также с учетом сложившейся судебной практики, покупатель вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации перехода права, приложив к нему правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а также документы, подтверждающие ликвидацию стороны договора (продавца), а получив отказ, оспорить его в суде (в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ).

Также покупатель вправе сразу обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

При этом, поскольку при рассмотрении такого иска суду необходимо установить факт наличия у ликвидированного продавца права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, а также определить соответствие сделки требованиям закона, заявителю необходимо представить в суд доказательства существования ранее зарегистрированного права продавца до его ликвидации и обосновать, в силу чего это право перешло к покупателю (договор).

Таким образом, в случае отсутствия каких-либо иных обстоятельств, препятствующих проведению государственной регистрации, вступивший в законную силу судебный акт, вступивший в законную силу и содержащий в резолютивной части требования о внесении соответствующих изменений в ЕГРП, будет являться основанием для государственной регистрации права (переход права) по договору купли-продажи.

Ссылка на основную публикацию