Виды (формы) арендной платы

ВИДЫ (ФОРМЫ) АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ

АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

В сложившейся практике делового оборота термин “плата” подразумевает расчеты денежными средствами (“Современный экономический словарь”, Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.). Однако Гражданский кодекс РФ содержит расширительное толкование данного понятия применительно к отношениям по аренде. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ указывает на право сторон установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей денежных средств. При этом стороны могут установить в договоре применение одной формы арендной платы либо сочетание различных форм (Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09, Определение ВАС РФ от 26.10.2009 N ВАС-13305/09, Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2009 N КГ-А41/7511-09, Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2009 N КГА41/4399-09).

Согласование вида (формы) арендной платы

Арендная плата за пользование зданием, сооружением, помещением может быть установлена в одной из форм, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ, в частности:

– твердой суммы платежей;

– встречного предоставления арендатором услуг арендодателю;

– встречной передачи арендатором имущества в собственность арендодателя;

– встречной передачи арендатором имущества в аренду;

– возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;

– иных видов арендной платы по усмотрению сторон.

Следует учитывать, что не признается формой арендной платы уплата арендатором коммунальных платежей в отсутствие согласования встречного предоставления именно за пользование имуществом (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной”). Однако стороны вправе включить в размер арендной платы сумму расходов по оплате коммунальных услуг. Подробнее о согласовании размера арендной платы см. п. 7.2 настоящих Рекомендаций.

Если условие о виде (форме) арендной платы не согласовано

В этом случае договор считается заключенным, поскольку п. 1 ст. 654 ГК РФ не предусматривает обязательного согласования вида (формы) арендной платы, а устанавливает такое требование только в отношении ее размера. При этом считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата в твердой сумме платежей

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в твердой сумме платежей. В ст. 140 ГК РФ указано, что платежи на территории РФ осуществляются в рублях путем наличных и безналичных расчетов. Таким образом, надлежащим согласованием арендной платы в твердой сумме платежей является указание размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ). О согласовании размера арендной платы в иностранной валюте или условных единицах см. п. 7.2.2 “Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы” настоящих Рекомендаций.

Примеры формулировки условия:

“Арендная плата по настоящему договору составляет ___________________ рублей в месяц”.

“Арендная плата за пользование помещением составляет ________ долларов США в месяц. Оплата производится по курсу ЦБ РФ на момент _____________________”.

Если условие о форме арендной платы в виде твердой суммы платежей не согласовано

В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата в виде передачи вещи,

Предоставления услуг

Стороны могут установить, что за право временного пользования объектом аренды арендатор должен оказать арендодателю услуги (пп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК РФ), т.е. совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.05.2008 по делу N А17-5923/2007, Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2009 N КГ-А41/7511-09).

Подробнее о согласовании данной формы арендной платы см. п. 6.1.3 “Арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг” Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ могут в качестве формы арендной платы согласовать передачу арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду или в собственность.

Подробнее о согласовании таких форм арендной платы см. п. 6.1.4 “Арендная плата в виде передачи вещи в аренду арендодателю”, п. 6.1.5 “Арендная плата в виде передачи вещи в собственность арендодателя” Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰).

Виды (формы) арендной платы

Дата написания: 2014-03-24

Как известно, договор аренды является возмездным договором. В связи с этим, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение им арендной платы за пользование имуществом. Возникает эта обязанность у арендатора с того момента, когда арендодатель сам исполнит свою обязанность по предоставлению арендатору объекта аренды в пользование.

п. 8, 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66

Условие об арендной плате для недвижимого имущества является существенным условием договора аренды, однако во избежание возможных недоразумений сторонам договора настоятельно рекомендуется и для движимого имущества надлежащим образом согласовать условие об арендной плате.

Так как если условие об арендной плате для движимого имущества не согласовано, то согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ

считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Понятно, что “обычно применяемые условия и сроки” могут стороны не удовлетворить вовсе. Поэтому корректное согласование условия об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора или нет, это обоюдная необходимость.

В связи с этим, для надлежащего согласования арендной платы в договоре необходимо указать:

  • Вид (форму) арендной платы
  • Размер арендной платы или способ его определения

Понятие платы в договорах аренды следует трактовать шире нежели в обычном смысле этого слова. То есть это не только расчеты денежными средствами, но и другие формы платы, которые могут быть фактически и не связанными с передачей денежных средств.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  1. Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно
  2. Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов
  3. Предоставления арендатором определенных услуг
  4. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду
  5. Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества

При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм арендной платы или иные формы оплаты, например, размер арендной платы может быть согласован сторонами путем установления в договоре порядка его определения.

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07

Установление твердой суммы арендной платы – самый простой и распространенный способ согласования вознаграждения, которое уплачивается арендатором за пользование объектом аренды арендодателю. Надлежащее согласование арендной платы данным способом производится путем указания размера арендной платы в рублях. Например, “Размер арендной платы по настоящему договору составляет 10000 (Десять тысяч) рублей в месяц.” При этом, если стороны определили плату в виде твердой суммы платежей, то арендатор не вправе без согласия арендодателя использовать другие формы арендной платы.

В зависимости от того, что является объектом аренды и как арендованное имущество используется, стороны договора могут определить арендную плату путем установления доли одного или нескольких видов поступлений от использования арендованного имущества. К поступлениям от использования имущества относятся плоды, продукция и доходы. При этом, согласно абз. 2 ст. 606 ГК РФ:

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендатор имеет право сам распоряжаться указанными поступлениями, в том числе и передавать долю от них арендодателю в качестве арендной платы.

Например, в случае когда объектом аренды является имущество, в результате использования которого могут быть получены как плоды, так и продукция, при этом для арендодателя имеет значение конкретный вид поступления, то условие о виде поступлений в договоре максимально подробно (то есть конкретизируют). Рекомендуется перечислить в договоре все возможные виды поступлений от использования и определить доли, которые подлежат передаче арендодателю, по каждому виду отдельно.

Если для арендодателя неважно, какими именно плодами будет расплачиваться арендатор (т.е. важен только объем поступлений), то в тексте договора можно использовать либо общий термин – “поступления”, либо перечислить все виды возможных поступлений. Например, “Стороны установили, что арендная плата по настоящему договору составляет 1/4 доли от общего количества поступлений, полученных арендатором в результате использования им арендованного имущества.”

Следующей разновидностью платы по договору аренды является плата в виде предоставления арендатором определенных услуг арендодателю, т.е. совершение им определенных действий или осуществления определенной деятельности, имеющих экономическую ценность. Для согласования данной формы арендной платы стороны должны указать в тексте договора перечень услуг, которые арендатор обязан оказать арендодателю в качестве оплаты. Для этого стороны договора определяют:

  • Виды и объем оказываемых услуг
  • Сроки оказания услуг
  • Место оказания услуг
  • Стоимость услуг в денежном выражении

Например, “В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по предоставлению консультаций по бухгалтерскому и налоговому учету. Консультирование осуществляется в устной форме (по телефону) по месту нахождения арендованного имущества, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: консультирование по бухгалтерскому учету – не более трех раз в неделю с 9:00 до 18:00 по московскому времени, консультирование по налоговому учету – не более двух раз в неделю с 10:00 до 17:00 по московскому времени. Общая стоимость услуг, оказываемых в качестве арендной платы, составляет 70 000 (Семьдесят тысяч) рублей, что соответствует 100 % арендной платы.”

В случае если арендатор обладает каким-либо имуществом, в пользовании которого нуждается арендодатель, стороны договора могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю этого имущества в аренду (собственность). Для установления такой формы арендной платы сторонам договора необходимо указать:

  1. Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендодателю
  2. Объем правомочий арендодателя в отношении передаваемого имущества, т.е. временное владение и/или временное пользование (если имущество передается в аренду)
  3. Cрок аренды (если имущество передается в аренду)
  4. Порядок передачи и возврата имущества(если имущество передается в аренду)

И наконец существует возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора определенных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Исходя из судебной практики под улучшением в данном контексте понимаются работы капитального характера, которые повышают или изменяют качественные характеристики объекта аренды, в том числе работы по его реконструкции, модернизации, достройке, дооборудованию и т.д.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09

При согласовании сторонами указанной формы арендной платы в договоре необходимо определить все затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы. Для надлежащего согласования всех условий стороны указывают в договоре:

  • Обязательство арендатора произвести улучшение арендованного имущества своими силами (или третьих лиц) и за свой счет
  • Перечень и характер улучшений, которые должны быть произведены
  • Стоимость возлагаемых на арендатора затрат
  • Перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат

Необходимо отметить, что вышеуказанный перечень видов арендной платы не является закрытым. Стороны по своему усмотрению имеют право определить в договоре несколько видов арендной платы, учитывая, конечно, при этом требования, установленные для каждого из них.

Для надлежащего согласования арендной платы в договоре необходимо указать:

  • Вид (форму) арендной платы
  • Размер арендной платы или способ его определения

Понятие платы в договорах аренды следует трактовать шире нежели в обычном смысле этого слова. То есть это не только расчеты денежными средствами, но и другие формы платы, которые могут быть фактически и не связанными с передачей денежных средств.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  1. Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно
  2. Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов
  3. Предоставления арендатором определенных услуг
  4. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду
  5. Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества

Стороны договора могут предусмотреть сочетание вышеуказанных форм арендной платы или иные формы оплаты, например, размер арендной платы может быть согласован сторонами путем установления в договоре порядка его определения.

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

договор аренды квартиры;

договор аренды нежилого помещения;

договор аренды автомобиля;

договор аренды транспортного средства;

договор аренды жилого помещения;

договор аренды оборудования;

договор аренды земельного участка;

договор аренды гаража;

договор финансовой аренды (лизинг);

договор аренды предприятия;

Читайте также:  Как составить предварительный договор купли-продажи автомобиля

договор аренды имущества;

договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

земельные участки и другие обособленные природные объекты;

предприятия и другие имущественные комплексы;

здания, сооружения, оборудование;

другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

не вносит арендную плату более двух раз подряд;

не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

соглашение сторон о расторжении договора;

ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Арендная плата: состав, формы платежей, виды расчетов

Наиболее важным звеном организации арен­дных сделок является экономически обоснованный состав и раз­мер арендных платежей. Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимате­ля либо наносит ущерб собственнику и государству). Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим до­ходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности .

В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

– способы (методы) расчетов.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции или посредством оказания определенных услуг. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает плату в затраты на производство.

При установлении размера арендной платы учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Beличина арендной платы не останется постоянной на протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь – с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, ту размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1.). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

Читайте также:  Как составить договор о передаче нежилого помещения в безвозмездное пользование

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдель­ные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собст­венностью – в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляет­ся арендодателем.

Периодичность внесенияФорма внесенияСоставляющие арендной платыПериодичность пересмотра
ЕдиновременноТвердая сумма платежаАмортизационные отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имуществаВ сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год
Периодически, в установленные в договоре срокиДоля от продукции или доходов, полученных в результате использования арендованного имуществаДоход, который был бы получен при непосредственном использовании арендуемого имущества
Предоставление арендатором определенных услугЗатраты на проведение ремонта объекта аренды после окончания ее срока
Передача арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или арендыРасходы на страхование арендуемого имущества
Возложение на арендатора затрат, обусловленных договором, на улучшение арендованного имуществаПрочие расходы арендодателя
Сочетание перечисленных выше форм

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

– амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

– средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);

– налог на имущество (Ни);

– часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Ца).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз):

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па.(1)

Наиболее сложным и спорным остается определение арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю, как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению арендаторы, использующие относительно лучшие получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Сдача сессии и защита диплома – страшная бессонница, которая потом кажется страшным сном. 9009 – | 7278 – или читать все.

194.79.20.244 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Аренда квартиры

Арендная плата

Содержание статьи:

Что такое арендная плата?

Арендой, согласно действующей редакции ГК РФ, признается временное (срочное) владение имуществом любого типа, подразумевающее целевое использование и возмещение собственнику денежной суммы, установленной в договоре аренды. На основании возмездности договора вводится понятие арендной платы, раскрытое в рамках статьи 614 ГК РФ.

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени. Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором. На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 – Москва

+7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

  • Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
  • Транспорт и иную технику, прокат (установлен статьей 626 ГК РФ).
  • Земельные участки (статья 39.7 ЗК РФ).
  • Финансовые активы (лизинг).
  • Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Периодических или единоразовых платежей, вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе найма. Данный вид является наиболее применимым.
  • Встречной аренды, выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
  • Дохода от ведения предпринимательской деятельности, осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до налогообложения, так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате.
  • Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта. Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
  • Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата, в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке. Поскольку заключение договора аренды является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ. Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

На основании статьи 310 ГК РФ собственник наделен правом менять размер арендной платы самостоятельно. Подобная несправедливость была рассмотрена Высшим арбитражным судом, который установил следующую трактовку: односторонняя смена условий договора возможна не чаще одного раза в год (письмо ВАС №66). Срок рассчитывается с момента заключения договора, который, согласно тому же ГК РФ, может быть исчислен с момента передачи имущества. Руководящая роль закона не применима, если стороны самостоятельно решают пересмотреть размер арендной платы: сроки и суммы остаются на усмотрение участников сделки. Исключение составляет государственное имущество, в частности земля, на размер платежей которой влияет базовая ставка арендной платы, регламентированная муниципальными подзаконными актами.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование арендатору. В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

  1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
  2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год. В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
  3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
  4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
  5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту.
  6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
  7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью арендодателя, кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды. Досрочная выплата не всегда означает прекращение действия договора. В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца. Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед, что фактически означает предоплату. В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь статьей 621 ГК РФ, решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Вопрос: Я заключила договор аренды квартиры сроком на 5 лет. Изначально оговаривалось, что территория будет использоваться для проживания. Тем не менее, наниматель начал заниматься прямо в квартире бизнесом, ожидая получать большую прибыль. Является ли это нарушением? Кристина.

Ответ: Данный вопрос должен рассматриваться с точки зрения жилищного и гражданского законодательства. Согласно пункту 2 статьи 606 ГК РФ, любой доход, полученный нанимателем на арендуемом участке, становится его собственностью. Также в ГК РФ оговаривается, что любая порча имущества может повлечь одностороннее расторжение договора.

Тем не менее, согласно статье 2 ЖК РФ, для осуществления коммерческой деятельности на территории квартиры, она должна быть переведена в разряд нежилого фонда. Таким образом, использование арендованной квартиры в коммерческих целях незаконно.

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

  • Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
  • Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
  • Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
  • Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Формы арендной платы

Формы арендной платы за аренду недвижимости или земельных участков установлены Гражданским кодексом РФ пунктом 2 статьи 614.

В этой статье продублируем законный перечень форм арендной платы из ГК и разберем более подробно каждую из них.

Какие существуют формы арендной платы по договору аренды?

Итак, арендную плату можно установить в следующих видах:

  • твердой суммы платежей;
  • доли поступлений от использования арендованного имущества;
  • предоставления услуг;
  • передачи имущества в собственность или в аренду;
  • возложения затрат на улучшение арендованного имущества;
  • иных видов арендной платы по усмотрению сторон;
  • сочетанием нескольких способов.

Если форма арендной платы договором не установлена, то необходимо вносить арендную плату, учитывая аналогичное имущество и сравнимые обстоятельства (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Денежные средства (твердая сумма)

Наличные или безналичные расчеты являются самыми распространенными формами арендной платы.

Для того, чтобы чтобы согласовать такую форму, нужно указать в договоре размер платы в рублях, так как согласно ч. 1 ст. 75 Конституции РФ денежной единицей в Российской Федерации является рубль или в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте либо в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма исчисляется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Формулировка условия в договоре:

“Арендная плата по настоящему Договору составляет 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей”. Оплата осуществляется путем перечисления платежным поручением на банковский счет Арендодателя.

Читайте также:  Прекращение договора путем отказа комиссионера

После согласования условия о внесении арендной платы денежными средствами, арендатор будет не вправе платить за пользование недвижимостью иными формами без согласия арендодателя.

Риски. Если не согласовать четкое условие о форме платы, то арендодатель может получить плату не в той форме, на которую рассчитывал.

Доля полученных плодов, продукции или доходов

Стороны могут согласовать такую форму, при которой арендатор распоряжается и передает в качестве арендной платы арендодателю долю одного или нескольких видов поступлений в зависимости от объекта аренды и способа его использования.

Поступления от использования объекта – это плоды, продукция и доходы (ст. 136 ГК РФ).

Плоды – это результаты органического развития животных и растений (продукты кустарниковых и древесных пород растений, приплод скота и птицы, приносимые ими продукты (молоко, яйца, шерсть) и т.п.)

Продукция – это овеществленные результаты хозяйственной деятельности (труда). Это вещи, поступление которых невозможно без организованной деятельности человека.

Доходы – это поступления от участия вещи в экономических отношениях (проценты, арендные платежи и т.д..).

Арендная плата в виде доли поступлений

Доля продукции или плодов

При составлении договора четко разграничьте понятия “плоды” и “продукция”, так как различное понимание терминов приводит зачастую к разногласиям при определении размера арендной платы.

Если для исполнения договора не важно, какими плодами будет расплачиваться арендатор (важен только объем поступлений), в договоре можно использовать либо общий термин – “поступления”, либо перечислить все виды возможных поступлений.

“Арендная плата по настоящему договору составляет 1/8 доли от общего количества поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества”.

В ряде случаев условие о виде поступлений должно быть максимально конкретизировано. Это актуально, если:

  • объектом аренды является имущество, в результате использования которого могут быть получены как плоды, так и продукция;
  • арендодатель намерен получить в качестве арендной платы долю от конкретного поступления и не претендует на долю от всех остальных плодов, продукции и доходов;
  • неясно, к какой категории относятся поступления от использования имущества.

В таких ситуациях следует перечислить в договоре все виды возможных поступлений и определить доли, подлежащие передаче арендодателю, по каждому виду отдельно.

Внимание! Результат переработки плодов (продукции) является самостоятельной вещью, не имеющей отношения к поступлениям от использования арендованного имущества. Это объясняется тем, что при переработке плодов и продукции происходит их расходование (уничтожение) на создание новой вещи (ст. 220 ГК РФ), собственником которой является арендатор (ч. 2 ст. 606, п. 1 ст. 220 ГК РФ). Поэтому такую вещь арендатор не может передать, а арендодатель истребовать в качестве арендной платы, установленной в форме доли поступлений.

Доля доходов

Доходами от использования арендованного имущества могут быть доходы арендатора, полученные по договору субаренды имущества или в результате выполнения работ, оказания услуг с использованием арендованного имущества.

Если для исполнения договора неважно, долю каких доходов необходимо внести в качестве арендной платы, в договоре достаточно использовать общий термин “доходы” и указать размер доли, подлежащей передаче арендодателю.

Формулировка условия в договоре:

“Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 15% от дохода, полученного в результате использования офисного помещения”.

В некоторых случаях арендуемое имущество используется арендатором в различных целях. При этом значение имущества для получения доходов из различных источников неодинаково.

Например, на основании договора аренды организация получила во временное владение и пользование спортивный зал. В данном случае арендатор может получить от использования имущества доходы, например, двух видов:

– средства, полученные от продажи абонементов на те или иные тренировки;

– средства, полученные от предоставления всего спортивного зала для кино- или фотосъемок.

В подобных ситуациях стороны могут установить, что в качестве арендной платы вносится доля дохода одного вида. Для согласования данного условия в договоре необходимо конкретизировать тип дохода, применяемого для исчисления арендной платы, путем указания на его источник.

Формулировка условия в договоре:

“Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 35% от дохода, полученного в результате использования арендованного имущества путем продажи абонементов”.

При установлении такой формы арендной платы особое значение приобретает учет поступлений.

Существует два способа учета таких поступлений:

– присутствие при производстве продукции (поступлении доходов и плодов);

– проверка данных, которые арендатор представил по итогам определенного периода (этапа) использования.

Предоставление арендатором определенных услуг

Стороны могут установить, что арендатор должен осуществить определенную деятельность, а арендодатель предоставить в пользование объект недвижимости (пп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК РФ).

Следовательно, в договоре нужно указать перечень услуг, которые будут выполнены арендатором в качестве оплаты, а также:

  • объем услуг;
  • место оказания услуг и сведения об объектах, связанных с их оказанием;
  • сроки (период) оказания услуг;
  • стоимость в денежном выражении.

Формулировка условия в договоре:

“В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по уборке принадлежащих арендодателю помещений площадью ______ кв. м., расположенных по адресу ______________, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: мытье полов – ежедневно, мытье зеркал (3 шт.) – еженедельно, мытье окон (9 шт.), оконных рам и откосов – 1 раз в 2 месяца.

Общая стоимость услуг, оказываемых в качестве арендной платы, составляет 90 000 рублей, что соответствует 100% арендной платы”

Риски. Если в течении срока действия договора арендодатель перестанет нуждаться в услугах, то он не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы в иной форме (только по соглашению арендатора).

Передача вещи в аренду арендодателю

В случае если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду.

Для установления такой формы арендной платы сторонам необходимо определить договором данную вещь. Надлежащее определение имущества, передаваемого в аренду в качестве арендной платы, производится по правилам, установленным законом для определения объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).

Сторонам рекомендуется согласовать:

  • объем правомочий арендатора (временное владение и (или) временное пользование);
  • срок аренды;
  • порядок передачи и возврата имущества.

Формулировка условия в договоре:

“В качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю во временное владение и пользование торгово-выставочное помещение согласно перечню, указанному в приложении N 1 к настоящему договору, на срок, равный сроку аренды имущества”.

Передача вещи в собственность арендодателя

Для установления арендной платы в форме передачи имущества стороны должны согласовать:

  • условие о наименовании подлежащей передаче вещи (ст. 455 ГК РФ);
  • условие о количестве вещей, подлежащих передаче (ст. 465 ГК РФ).

Формулировка условия в договоре:

“В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5000 тонн”.

В зависимости от характера вещей, подлежащих передаче, сторонам также рекомендуется согласовать ассортимент передаваемого имущества (требования к таре и упаковке, комплект, комплектность вещей, требования к их качеству, порядок поставки и приемки, моменты перехода права собственности и рисков).

Риски. Если договором установлена арендная плата в форме передачи имущества в собственность, он не вправе требовать от арендатора внесения платы в иной форме. Данное правило применимо даже в случае просрочки внесения арендной платы.

Обязательство арендатора по передаче вещи в собственность в качестве арендной платы не является денежным (ст. ст. 307, 317 ГК РФ). В случае просрочки его исполнения с арендатора не могут быть взысканы проценты на сумму долга (проценты за пользование чужими денежными средствами) в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Поэтому для защиты своих интересов арендодателю рекомендуется согласовать в договоре иные меры ответственности арендатора за просрочку исполнения обязательств по договору, например неустойку в форме штрафа или пени.

Возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества

При согласовании указанной формы арендной платы стороны должны определить в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы.

  • производство работ по улучшению имущества за счет арендатора силами арендатора или привлеченных им третьих лиц;
  • оплата арендатором расходов на улучшение арендованного имущества силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц.

Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные его силами

Для надлежащего согласования арендной платы в форме возложения на арендатора затрат на производство работ по улучшению арендованного имущества стороны должны указать в договоре:

  • обязанность арендатора произвести улучшение имущества своими силами (силами привлеченных им третьих лиц) и за свой счет;
  • перечень и (или) характер улучшений, которые должны быть произведены;
  • размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;
  • перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат.

В данном случае необходимо определить размер арендной платы путем составления сметы. Она позволяет детально зафиксировать перечень и стоимость всех необходимых улучшений, получить представление о составе арендной платы, о наименовании, количестве и стоимости используемых материалов и оборудования. Кроме того, смета устанавливает денежный эквивалент арендной платы, согласованной в натуральной форме.

Формулировка условия в договоре:

“Арендная плата по настоящему Договору установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Перечень необходимых улучшений и стоимость затрат арендатора на производство улучшений установлены сторонами в смете (Приложение N 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора”.

Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные силами арендодателя

Стороны могут возложить на арендатора только обязанность по оплате работ по улучшению арендованного имущества. При этом производство самих работ может осуществляться как арендодателем, так и привлеченным им третьим лицом.

При использовании данного вида арендной платы сторонам рекомендуется указать в договоре:

  • обязанность арендатора произвести оплату работ по улучшению арендованного имущества, выполненных силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц;
  • размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;
  • перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих затраты, подлежащие оплате арендатором.

Формулировка условия в договоре:

“В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан ремонт объекта аренды, производимый __________________ (наименование подрядной организации) на основании договора ____________________ (реквизиты договора подряда) в сумме, не превышающей _____________ рублей. Оплата производится в адрес подрядчика на основании письменного требования арендодателя с указанием реквизитов платежа и приложением подтверждающих затраты документов”.

“Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат арендодателя по улучшению арендованного помещения. По мере производства затрат на улучшение имущества арендодатель направляет арендатору счета на компенсацию произведенных затрат с приложением подтверждающих документов. Возложению на арендатора подлежат затраты, произведенные в период действия договора аренды в сумме, не превышающей ___________ рублей за весь срок аренды”.

Иные виды арендной платы

Стороны могут предусматривать в договоре несколько видов арендной платы, учитывая при этом требования, установленные для каждого из них.

При согласовании сочетания нескольких форм арендной платы сторонам необходимо указать в договоре, какая форма платы применяется в конкретном случае.

Формулировка условия в договоре:

“В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор:

– в течение первого года аренды производит за свой счет модернизацию оборудования (замену деталей и узлов) согласно смете (приложение N 1 к договору);

– в течение второго года аренды передает арендодателю 30% от общего объема продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества;

– в течение третьего и каждого последующего года по своему выбору передает арендодателю 30% продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества, либо 20% дохода от реализации такой продукции”.

“Арендная плата по настоящему договору устанавливается в следующем размере: 10 000 рублей и 250 деталей, изготовленных при помощи арендуемого оборудования”.

Исходя из особенностей объекта аренды, стороны могут установить собственную форму арендной платы, например:

– доля дохода от реализации продукции, произведенной при использовании объекта аренды;

– доля продукции, полученной в результате переработки плодов, поступивших от объекта аренды;

– выполнение арендатором работ по заданию арендодателя.

Формулировка условия в договоре:

“Плата за аренду дойного стада вносится в виде молочных продуктов, произведенных из молока, надоенного с арендованного стада”.

“В качестве платы за использование имущества арендатор выполняет работы по изготовлению полиграфической продукции (рекламных буклетов) в количестве 10 000 (десять тысяч) штук согласно дизайн-макету, утвержденному приложением N 1 к настоящему договору”.

“Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 1/4 доли дохода, полученного им от реализации деталей, изготовленных с использованием оборудования”.

Стороны также вправе установить, что в качестве арендной платы арендатор уплачивает сумму долга третьего лица перед арендодателем. Такое условие соответствует ст. ст. 421, 614 ГК РФ.

Внимание! Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. При такой форме платы арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, что противоречит возмездному характеру договоров данного вида.

Ссылка на основную публикацию