Влечет ли отчуждение объекта незавершенного строительства смену арендатора по договору аренды, заключенному для возведения этого

ВС РФ разрешил продлять аренду земли без торгов, даже если арендатор не оформил собственность на недостроенный объект

Если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016).

Суть дела

ООО «Многофункциональный комплекс» (далее — арендатор) арендовало муниципальный земельный участок, заключив договор аренды с Комитетом по управлению имуществом города Серпухова Московской области. По его условиям арендатор получил в аренду более 5000 кв. м. земли для строительства делового центра. Стороны заключили договор в марте 2014 г. со сроком аренды на два года — до 29 февраля 2016 г.

Арендатор получил разрешение на строительство в марте 2015 г. За время аренды он возвел объект, но внутренние работы закончить не успел. Были построены железобетонный каркас, наружные ограждающие конструкции (кирпичная кладка наружных, внутренних стен и перегородок, устройство кровли) объекта делового, финансового назначения: фундамент — 100%, несущий монолитный каркас — 100%, ограждающие конструкции — 90%, наружные сети — 10%, внутренние сети — 0%. Это подтверждал акт проверки Главного управления строительного надзора Московской области.

За два месяца до окончания срока действия договора арендатор обратился в администрацию города Серпухова с заявлением о заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды земельного участка для завершения строительства.

За девять дней до окончания аренды администрация подготовила ответ, в котором указала, что без проведения торгов арендатор может получить земельный участок в аренду на новый срок, только если предоставит документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Причем доказательств направления этого письма арендатору у администрации не было. Решение об отказе или удовлетворении заявления арендатора в предусмотренный законом 30-дневный срок администрация не приняла. На этом основании арендатор подал в суд заявление о признании незаконным бездействия по непринятию решения о предоставлении ему в аренду без проведения торгов земельного участка.

Проблема в том, что если компания не успела построить объект на арендованном участке и хочет заключить новый договор аренды без торгов, то по закону для этого нужно оформить право собственности на объект незавершенного строительства. В то же время для регистрации права собственности на такой объект нужен действующий договор аренды земельного участка.

К рассматриваемой ситуации применимы нормы Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ), в п. 21 ст. 3 которого сказано, что если объект незавершенного строительства расположен на государственном или муниципальном земельном участке и право собственности на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, то собственник такого объекта имеет право приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов (в порядке, установленном ст. 39.14—39.17 ЗК РФ. Это положение применяется, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований арендатора. Он посчитал, что заявитель пропустил срок на обжалование, поскольку прошло более трех месяцев с последнего дня, когда администрация должна была принять решение по заявлению арендатора (не позднее 23 января 2016 г.). Кроме того, суд не усмотрел бездействия администрации. Он исходил из отсутствия у арендатора права на аренду земельного участка без проведения торгов, поскольку не были предоставлены доказательства регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

Арендатор заявлял, что он не мог зарегистрировать объект незавершенного строительства, поскольку для этого требовался договор аренды земельного участка с неистекшим сроком действия. Первая инстанция с этим доводом не согласилась, указав, что арендатор мог получить право собственности на объекты незавершенного строительства по правилам п. 10 ст. 39.6 ЗК РФ или п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, а затем повторно обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды (Определение ВС РФ от 28.04.2016 № 305-ЭС16-1050 по делу № А40-171581/2014).

Суд апелляционной инстанции решение первой инстанции отменил. Он признал незаконным бездействие администрации и обязал ее принять решение о предоставлении участка в аренду на три года. Во-первых, апелляция не согласилась с истечением срока на обжалование. Администрация бездействовала с 24 января 2016 г. (со дня, следующего за последним днем, когда администрация должна была принять решение) до 20 февраля 2016 г. (дата подписания письма с требованием предоставить доказательства собственности на объект незавершенного строительства). А значит, обратившись в суд 29 апреля 2016 г., арендатор не пропустил трехмесячный срок на обжалование.

Во-вторых, апелляция отметила, что в Законе № 137-ФЗ сформулированы два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г.;

2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 г. (п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

Из этого апелляционный суд сделал вывод, что данная норма распространяется не только на собственников, но и на владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 г. (то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ).

На это указывает и п. 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1. В нем сказано, что если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в реестре, то собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, может предоставить иные документы, удостоверяющие права заявителя на объект.

А это значит, что для продления аренды не обязательно быть собственником недостроенного объекта. Достаточно быть его фактическим владельцем. Необходимость регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию не имеет никакого смысла и по сути может быть отнесена к излишним административным барьерам.

Однако суд кассационной инстанции поддержал первую инстанцию и отменил постановление апелляции. При этом он сослался на сложившуюся практику — определения ВС РФ от 28.04.2016 № 305-ЭС16-1050, от 02.09.2016 № 307-ЭС16-10541, от 24.01.2017 № 309-КГ16-17873, от 06.02.2017 № 301-ЭС16-20265.

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым она подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. При рассмотрении кассационной жалобы в ВС РФ администрация заявила, что арендатор вправе был представить любой документ, подтверждающий права на объект (п. 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1). Например, можно было провести кадастровые работы и представить кадастровый паспорт. Но он подал только акт проверки Госстройнадзора, что, по мнению администрации, не подтверждало прав арендатора на построенный объект незавершенного строительства. При этом сама администрация никакого акта об осмотре объекта не составляла. В своем определении ВС РФ не отреагировал подробно на эти доводы, отметив только, что администрация обязана проверять наличие или отсутствие оснований для предоставления земельного участка в аренду.

Тем не менее Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ решила, что в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства (в случае предоставления земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г.). При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды.

Предоставление в аренду объектов незавершенного строительства: правовые и налоговые последствия для арендодателя

Довольно часто компании и индивидуальные предприниматели, не дожидаясь ввода в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, возводимых хозяйственным способом, либо в соответствии с договором долевого участия в строительстве, в целях извлечения экономических выгод предоставляют такие объекты в аренду заинтересованным лицам на возмездной основе.

Наш опыт налогового консультирования показывает, что в таких ситуациях для будущих собственников весьма актуальным является вопрос налоговых последствий таких операций.

Во-первых, следует учитывать положения ст. 169 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), согласно которой сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки – в случае исполнения сделки обеими сторонами – в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

Руководствуясь положениями настоящей статьи, налоговые органы довольно часто предпринимают попытки взыскать с арендодателя все полученное им по сделке, по причине того, что регистрация права собственности на недвижимое имущество, как на объект завершенного строительства в порядке ст. 131 ГК РФ не произведена.

Однако, с учетом практики применения ст. 169 ГК РФ, с уверенностью можно утверждать, что налоговый орган не вправе взыскивать в доход государства с арендодателя, предоставляющего в аренду недвижимое имущество не прошедшее государственной регистрации и являющееся объектом незавершенного строительства, все полученное им по сделке, то есть всю сумму арендных платежей.

В силу правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от 08.06.2004 № 226-О, взыскание всего полученного сторонами сделки в доход государства представляет собой санкцию за нарушение публичного интереса как меру публично-правовой ответственности за виновные противоправные деяния, повлекшие причинение существенного вреда обществу и государству.

Такого рода санкция применяется лишь к особо опасным для общества сделкам – так называемым антисоциальным сделкам, противоречащим основам правопорядка и нравственности.

Квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, то есть достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит заведомо и очевидно для участников гражданского оборота основам правопорядка и нравственности.

Для признания договора недействительным по основаниям ст. 169 ГК РФ первостепенное значение отводится выявлению умысла у участников сделки, понимание ими противоправности последствий совершаемой сделки и желание их наступления или допущение таких противоправных последствий (Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2007 г. № Ф09-1213/07-С5). Примером такого рода антисоциальных сделок являются сделки направленные на уклонение от уплаты налогов, то есть сопряженные с неисполнением налоговой обязанности, а также предусматривающие создание условий для невозможности исполнения указанной налоговой обязанности (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.07.2007 г. дело № А40-78279/06-62-220).

Заключение договоров аренды недвижимого имущества не только не преследует такую цель, но и не приводит к нарушению установленных государством основополагающих норм об общественном, экономической и социальном устройстве общества.

Во-вторых, в случае если требование о возврате всего полученного по сделке на основании ст. 169 ГК РФ не будут предъявлены, в качестве возможного сценария развития ситуации для арендодателя можно предположить вероятность предъявления налоговым органом на основании ст. 168 ГК РФ требований о признании недействительным договоров аренды заключенных с арендаторами.

Статья 168 ГК РФ в отличие от ст. 169 ГК РФ не предусматривает обязанность сторон возвратить все полученное в доход государству.

Суд при наличии отдельного требования налогового органа вправе будет инициировать лишь двухстороннюю реституцию, которая заключается в возврате каждой из сторон договора всего полученного по сделке.

Основанием для применения ст. 168 ГК РФ служит сложившаяся судебная практика, которая неоднозначным образом трактует вопрос, связанный с предоставлением в аренду недвижимого имущества не прошедшего государственной регистрации и являющегося объектом незавершенного строительства.

В большинстве случаев суды признают, что объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды. Сдача в аренду объекта незавершенного строительством противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения (Постановление Апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2006 г. № А60-37306/05-С4).

Суды также из того, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В тех случаях, когда лицо не является собственником имущества договор аренды признается незаключенным (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2006 г. № А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).

Лишь в тех случаях, когда суды устанавливают, что объекты незавершенного строительства уже не являются предметом действующего договора подряда, сделки по предоставлению в аренду таких объектов признаются заключенными в соответствии с действующим законодательством.

Так в Постановлении Апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2006 г. по делу № А60-37306/05-С4 указывается, что гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства.

Эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться, иным способом передаваться (в том числе в аренду) собственником другим лицам.

Таким образом, следует иметь ввиду, что в случае заключения договоров аренды с арендаторами, для арендодателей исключаются неблагоприятные последствия, связанные с взысканием в доход государства всего полученного по сделке, даже в том случае, если договоры аренды будут признаны недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.

Однако это не означает, что совершенные хозяйственные операции не будут учтены в целях налогообложения. Признание сделки недействительной по основаниям, предусмотренным Гражданским законодательством РФ никоим образом не влияет на применение норм, установленных Налоговым кодексом РФ, и соответственно не изменяет размер налоговых обязательств, которые такие хозяйственные операции влекут.

Автор – ведущий специалист по налоговому праву ООО Юридическая фирма «Ардашев и партнеры», аттестованный налоговый консультант.

Аренда объекта незавершенного строительства

Инвестиционная деятельность — одна из наиболее динамично развивающихся, требующая больших финансовых вложений на длительный срок. В условиях дороговизны софинансирования, специфики российской правоприменительной деятельности, в частности, достаточно долгими сроками ввода в эксплуатацию недвижимости, а также регистрации права собственности весьма актуальным является вопрос о возможности получения доходов от сдачи в аренду уже построенного, но еще не зарегистрированного в ЕГРП объекта недвижимости.
Отягощенные существенными затратами и размерами неполученных прибылей, собственники активов на практике стремятся ускорить процесс инвестиционной отдачи путем сдачи в аренду объектов недвижимости до получения зарегистрированных прав.
В настоящей статье мы попытаемся разобраться, насколько легитимны такого рода сделки, а также, какие риски они могут повлечь, для чего выделим следующие случаи сдачи в аренду недвижимого имущества:
1. сдача в аренду недвижимого имущества без какого-либо оформления;
2. сдача в аренду объекта незавершенного строительства при наличии свидетельства о праве собственности на незавершенный строительством объект.

Читайте также:  Когда прерывается срок исковой давности и какие последствия это влечет

1. Передача в аренду недвижимого имущества
без оформления права собственности

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником. Статьей 219 Гражданского Кодекса РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).
Исходя из указанных выше норм, следует вывод, что без регистрации права собственности на объект недвижимости (хотя бы объекта незавершенного строительства), заключение договора с целью передачи его в аренду невозможно.
Однако на практике встречаются случаи, когда собственники инвестиционного актива рассматривают возможность сдачи в аренду объекта до регистрации прав в качестве иного имущества, операции с которым не подлежат государственной регистрации. Ведь в аренду можно сдавать не только недвижимое имущество, также не обязательно заключать непосредственно договор аренды (т.к. согласно принципу свободы договора, закрепленному в п. 2 ст. 421 ГК РФ, можно заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами). Строительство ведется на земельном участке, аргументируют они, также объект строительства состоит из строительных материалов. Никто не запрещает передать в аренду, к примеру, навес или тент, конструкцию, которая еще не стала недвижимым имуществом в понимании российского законодательства.
В этой связи собственникам имущества следует учитывать положения статьи 611 Гражданского Кодекса РФ, согласно которым арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Определить же назначение отдельной конструкции, или скажем, затраченных материалов, не представляется возможным.
Судебная практика также идет по пути признания невозможности сдачи в аренду недвижимого имущества без оформления права собственности на него. В частности, такой вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-вятского округа от 22.05.2007 по делу N А29-6591/2006-2э, в котором суд отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, так как договор был заключен после введения в действие Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, следовательно, до совершения спорной сделки истец обязан был зарегистрировать право собственности на конкретное недвижимое имущество.
Заключение договора аренды недвижимого имущества без оформления прав на недвижимость влечет риск признания договора незаключенным. Следовательно, такой договор в силу не вступает и основанием возникновения прав и обязанностей у сторон не является. В результате стороны договора:
• не вправе требовать исполнения по договору
• не вправе ссылаться в отношениях с третьими лицами на данный договор
• вправе требовать возврата исполненного по данному договору, используя в качестве основания нормы гражданского законодательства о неосновательном обогащении
Последнее означает, что арендатор вправе потребовать возврата всей выплаченной арендной платой. А арендодатель, в свою очередь, может заявить об истребовании от арендатора неосновательного обогащения (т.к. он пользовался имуществом, соответственно сберег средства, не основываясь на законе или договоре). При этом следует учитывать бесперспективность дела в принципе, а в случае положительного решения, отсутствие гарантии в получении суммы, равной арендной плате, закрепленной в предварительном договоре. Так, в Постановлении ФАС Волго-вятского округа от 08.05.2008 по делу N А79-3024/2007 суд указал, что незаключенность сделки означает ее юридическое отсутствие, и достигнутые в рамках такой сделки договоренности контрагентов не имеют юридической силы, следовательно, взыскание неосновательного обогащения исходя из ставок платы за содержание имущества, установленных данным соглашением, невозможно.
Распространенной практикой в последнее время стало заключение предварительного договора аренды без оформления права собственности на объект недвижимого имущества. В этом случае следует отметить, что арендные отношения в рамках непосредственно предварительного договора невозможны, ибо основным обязательством сторон по предварительному договору является обязательство по заключению договора в будущем.
Интересным с этой точки зрения является Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006 № КГ-А41/3101-06. В частности, судебная инстанция указала, что судами было установлено и не оспаривалось сторонами, что арендодатель на момент подписания оспариваемого соглашения не являлся собственником подлежащего передаче в аренду помещения.
Поскольку правовое последствие заключения предварительного договора аренды – обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что арендодатель не вправе был заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.
При этом в арбитражной практике встречаются решения, позволяющие сделать вывод о допустимости заключения предварительного договора, объектом которого является недвижимое имущество, которого, по сути, пока нет. Примером тому служит Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2005 по делу N Ф08-5283/2005. А в Постановлении ФАС Московского округа от 11.01.2006 по делу N КГ-А40/12963-05 судьи акцентировали внимание на пункте 1 статьи 429 Гражданского Кодекса РФ, согласно которому по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, а следовательно, содержание последнего составляют соответствующие обязательства сторон. Таким образом, при заключении оспариваемого предварительного договора сторона не распоряжается недвижимым имуществом, а лишь принимает на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи при условии получения в собственность этого имущества.
Стремясь получить компенсацию расходов на содержание имущества, арендаторы предусматривают предварительным договором обычно два рода платежей:
• обеспечительные платежи, основная цель которых – обеспечить исполнение арендатором обязательства по заключению основного договора аренды
• платежи за пользование недвижимым имуществом в случае, если арендатор начинает пользоваться им до заключения основного договора.
В отношении платежей первого рода особых вопросов не возникает – это особый, предусмотренный договором механизм обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Вопрос о включении в предварительный договор условия об обеспечительном платеже является спорным, поскольку сам предварительный договор, как правило, не порождает конкретных прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности заключить в будущем основной договор. Таким образом, у сторон не возникает оснований для денежного обязательства, поскольку договор о встречном исполнении еще не заключен. Однако практика показывает, что суды не относятся к обеспечительным платежам как к чему-либо незаконному, допуская включение условия об обеспечительном платеже в предварительный договор, что логично, т.к. цель обеспечительного платежа – обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора.
Насколько возможны платежи второго рода?
По сути, пользование недвижимым имуществом в рамках предварительного договора ничем не отличается от обычного договора аренды или пользования, просто условия о таком пользовании включаются в тело предварительного договора.
Полагаем, что и в данном случае существует значительный риск признания договора в рамках пользования незаключенным.
Снизить риск можно путем увеличения арендной платы за первые месяцы аренды после заключения основного договора, указав те платежи, что поступали до заключения договора аренды как предоплату. Однако и в этом случае до подписания основного договора аренды риски сохраняются.

2. Передача в аренду объекта незавершенного строительства

Согласно статье 607 Гражданского Кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) гражданским законодательством отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено, что по смыслу статьи 130 Гражданского Кодекса РФ и статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недостроенная недвижимость, не являющаяся предметом действующего договора строительного подряда, относится к недвижимому имуществу, подлежащего государственной регистрации.
Отсюда следует вывод, что с объектами незавершенного строительства можно заключать сделки без каких-либо ограничений, поскольку это не запрещено законодательством РФ.
Судебная практика идет по двум путям. Одни суды считают, что объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды. Так в Постановлении ФАС Уральского округа от 09.08.2005 г. №Ф09-2495/05-С3 суд указал, что сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект, в процессе завершения его создания, изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения.
В практике судов различных округов встречаются примеры, подтверждающие возможность аренды незавершенного строительством объекта. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 21.03.2005 г. по делу № КГ-А41/1689-05 суд указал, что статья 650 Гражданского Кодекса РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, и, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое в силу статьи 219 Гражданского Кодекса РФ возникает после регистрации в установленном законом порядке.
Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2006 № Ф04-1169/2006 (21628-А81-5), ФАС Западно-Сибирского округа от 14.04.1999 по делу №Ф04/758-129/А70-99, постановления ФАС Московского округа от 25.05.2000 по делу № КГ-А40/2021-00, от 20.02.2006 по делу № КГ-А40/442-06.
Исходя из выше изложенного, можно сделать следующие выводы:
1. Крайне желательно оформлять права на объект незавершенного строительства. Это даст хорошее правовое обоснование позиции арендодателя в суде в случае возникновения конфликта с арендатором.
2. В обязательном порядке следует тщательно и максимально полно описывать предмет аренды, а также составлять акт приемки-передачи имущества в аренду с подробным описанием того, что было передано. В случае признания договора незаключенным, этот акт будет весомым основанием для взыскания неосновательного обогащения с арендатора.

Правовой журнал «Legal Insight»

Последствия незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка

In Статья by Виктория Хайруллина 10.09.2018 0 Comments

Иван Веселов, партнер практики по разрешению споров, Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

Андрей Тюленев, юрист практики по разрешению споров, Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

По данным в ЕГРН, в России имеется более 520 тыс. объектов незавершенного строительства [1] . Одна из целей недавних изменений законодательства о порядке предоставления земельных участков – сокращение сроков строительства и уменьшение количества объектов незавершенного строительства. В этой статье речь пойдет о подходах, выработанных судебной практикой по применению механизмов, направленных на стимулирование застройщиков к завершению строительства в пределах срока договора аренды земельного участка.

Срок аренды земельного участка для строительства

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предназначенного для строительства, по общему правилу может быть заключен на срок от 3 до 10 лет[2]. В отношении же земельных участков, предоставляемых на аукционе, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений, договор аренды может быть заключен на период, вдвое превышающий срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений[3]. Данный период установлен Приказом Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр в пределах от 9 до 54 месяцев в зависимости от площади планируемого объекта [4] . С учетом этого срок предоставления в аренду земельного участка на аукционе может составлять от 1,5 до 9 лет (за исключением уникальных объектов капитального строительства) [5] .

На случай незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка законодательством предусмотрены две опции:

  • продление срока договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта;
  • отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Продление договора аренды земельного участка

Первой законодательной опцией является возможность однократного продления срока договора аренды земельного участка путем его предоставления в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта [6] . Для этого необходимо соблюдение четырех условий[7]:

1) заявление о заключении нового договора аренды земельного участка должно быть подано до того, как истечет срок действия ранее заключенного договора аренды;

2) иные лица не должны обладать исключительным правом на получение такого земельного участка (например, собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках [8] );

3) ранее заключенный договор аренды этого земельного участка не должен быть расторгнут с арендатором по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, по причине использования земельного участка с существенным нарушением условий договора), а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 42 Земельного кодекса РФ (например, при использовании земельного участка не по целевому назначению);

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка должны иметься предусмотренные подп. 1–30 п. 2 ст. 36.9 Земельного кодекса РФ основания для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Верховный суд РФ также указал на необходимость соблюдения совокупности перечисленных условий при реализации права на продление аренды земельного участка для завершения строительства[9].

Сложности в судебной практике

При решении вопроса о возможности продления договора аренды земельного участка ключевое значение имеет наличие на нем объекта незавершенного строительства[10]. В одном из дел[11] суды нижестоящих инстанций обязали Департамент имущественных отношений выдать застройщику новое разрешение на строительство. Суды исходили из того, что арендатор провел существенную подготовительную работу, а также совершил действия, направленные на освоение спорного земельного участка. Однако Верховный суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, отметив, что для заключения договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. В частности, на спорном земельном участке не имелось объектов незавершенного строительства, которые давали бы право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства[12].

В этой связи важное практическое значение приобретает содержание понятия «объект незавершенного строительства». Отметим, что легальное определение данного понятия в действующем законодательстве отсутствует, что, несомненно, препятствует формированию единообразной судебной практики.

Так, в результате рассмотрения одного из дел [13] суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания объектами незавершенного строительства фундаментов жилых домов, поскольку работы завершены лишь в отношении одного из семи объектов. В этой связи основания для квалификации таких объектов в качестве самостоятельной недвижимой вещи отсутствовали.

Читайте также:  Если орган государственной власти, уполномоченный заключать договор продажи недвижимости, ликвидирован

При рассмотрении аналогичного дела выяснилось, что право собственности было зарегистрировано на объект незавершенного строительства в виде котлована и свайного поля. Однако Верховный суд РФ поправил нижестоящие суды, признав, что объект незавершенного строительства фактически отсутствует и не может быть отнесен к объектам недвижимости [14] .

Очевидно, что в целях достижения правовой определенности при рассмотрении споров о продлении аренды земельного участка с целью завершения строительства объекта необходимо законодательно закрепить определение понятия «объект незавершенного строительства» с указанием минимальной степени готовности объекта, которая может свидетельствовать о наличии объекта недвижимости.

Добросовестность арендатора не поможет продлить договор аренды

Как уже отмечалось, для реализации права на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства необходимо соблюдение совокупности условий, установленных п. 4 ст. 39.36 ЗК РФ. При рассмотрении одного из споров Верховный суд РФ сделал исключение из указанного правила и встал на сторону добросовестного застройщика при фактическом отсутствии совокупности всех предусмотренных условий для продления договора аренды[15].

Так, согласно обстоятельствам дела, обществу по договору аренды был предоставлен земельный участок сроком на пять лет для строительства торгово-развлекательного комплекса. В течение указанного периода строительство объекта не началось, но были проведены подготовительные мероприятия (заключены договоры на выполнение инженерно-геодезических изысканий, проектных работ, получено разрешение на строительство и т. п.). В продлении аренды земельного участка обществу было отказано. Суды нижестоящих инстанций сочли, что оснований для продления договора аренды нет ввиду отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства и, соответственно, в силу п. 4 ст. 39.36 Земельного кодекса РФ о совокупности условий.

Верховный суд РФ, напротив, отменил судебные акты, отметив, что в указанном случае действия сторон необходимо было оценить на предмет добросовестности. . Верховный суд РФ подчеркнул, что совершенные арендатором действия, хотя и не свидетельствуют о возведении объекта недвижимости, являются необходимыми для начала строительства комплекса. Более того, за счет средств арендатора были обеспечены строительство и ввод в эксплуатацию нового здания администрации муниципального предприятия. Мы полагаем, что для судебной практики подобный подход является исключением, в приведенном примере он был обусловлен в основном индивидуальными обстоятельствами.

В настоящее время Верховный суд РФ задал иной вектор развития судебной практике, ужесточив позицию в отношении застройщиков. В частности, в п. 16 Обзора судебной практики № 1 за 2018 г. Верховный суд РФ отметил, что оценка действий сторон на предмет добросовестности фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка взамен условий, предусмотренных земельным законодательством [16] .

Иными словами, для продления договора аренды земельного участка с целью завершения строительства необходимо неукоснительно соблюдать четыре условия, предусмотренные п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, без оценки поведения сторон на предмет добросовестности.

Изъятие объекта незавершенного строительства при прекращении договора аренды

В качестве другого возможного последствия незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка законодателем установлено отчуждение объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Так, согласно ст. 239.1 ГК РФ, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Указанное правило применимо и к случаю окончания срока договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов может быть заявлено в суд исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными распоряжаться земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект [17] . Однако обязанности по заявлению такого требования закон, к сожалению, не устанавливает.

В целях защиты интересов добросовестного застройщика требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если ему удастся доказать, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть присоединен объект.

Вместе с тем необходимо отметить, что указанные положения применимы к отношениям, возникшим после вступления в силу Федерального закона от 26.03.2014 № 171-ФЗ, особенно к договорам аренды земельного участка, заключенным после 1 марта 2015 г. [18] . Если земельный участок был предоставлен раньше, то собственник объекта незавершенного строительства может получить земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов при условии, что данный земельный участок ранее не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с таким порядком [19] .

Таким образом, закрепление правового механизма изъятия объекта незавершенного строительства подтверждает наметившиеся ранее законодательные тенденции, направленные на ужесточение контроля над арендаторами земельных участков, которые находятся в публичной собственности.

Нерешенные проблемы

При всей эффективности уже имеющихся законодательных механизмов остался неурегулированным важный практический вопрос: что делать, если земельный участок был предоставлен по договору аренды до 1 марта 2015 г., право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, а срок действия полученного разрешения на строительство истек?

В подобных случаях судебная практика пока придерживается такого способа урегулирования ситуации как возложение на бывшего арендатора обязанности освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства. В рамках одного дела [20] при рассмотрении требования о возложении на арендатора обязанности по освобождению земельного участка путем демонтажа объекта незавершенного строительства суды указали, что по истечении срока договора аренды возникла обязанность возвратить имущество, предоставленное по договору аренды. Статья 239.1 ГК РФ ввиду нераспространения ее положений на правоотношения сторон по договору аренды не применяется.

Вместе с тем во многих случаях снос объекта незавершенного строительства с высокой степенью готовности является нецелесообразным и не отвечает интересам застройщика и органов власти. Для нивелирования отрицательных последствий для застройщиков и органов власти представляется эффективным применение правил об отчуждении объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов с возложением на нового собственника обязанности по завершению строительства и на объекты, право собственности на которые не зарегистрировано, а земельный участок для возведения которых был предоставлен по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 г.

Выводы

Таким образом, в судебной практике выработан подход к решению практических вопросов, связанных с последствиями незавершения строительства в срок, установленный договором аренды земельного участка.

  1. Для реализации права на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства требуется соблюдение совокупности условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.36 ЗК РФ. Исключительно добросовестное поведение арендатора без соблюдения указанной совокупности условий не поможет продлить договор аренды. В этой связи подчеркнем, что успешная пролонгация договора аренды возможна лишь при неукоснительном выполнении перечисленных условий.
  2. При решении вопроса о продлении договора аренды земельного участка ключевое значение имеет наличие на нем объекта незавершенного строительства. Во избежание отказа в продлении договора аренды земельного участка необходимо заблаговременно обеспечить регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
  3. Если застройщику удалось доказать, что нарушение срока строительства объекта вызвано действиями (бездействием) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, то требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению.
  4. При незавершении строительства на земельном участке, договор аренды которого был заключен до 1 марта 2015 г., суд вправе обязать арендатора вернуть объект в первоначальное состояние, то есть, по сути, снести. Данное обстоятельство нужно учитывать при реализации комплексных проектов застройки.

Другие актуальные вопросы, касающиеся споров в области недвижимости и строительства, обсудим на совместном семинаре Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP и Legal Insight для инхаус-юристов 28 сентября 2018 г. Подробности и регистрация: https://bclp. timepad.ru/event/806082/

[1] Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав за январь – март 2018 г. – https://rosreestr.ru

[2] Подпункт 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

[3] Пункт 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

[4] Приказ Минстроя России от 01.09.2015 № 630/пр «О внесении изменений в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27.02.2015 № 137/пр “Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений”».

[5] В пункте 2 ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ закреплен перечень уникальных объектов.

[6] Подпункт 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

[7] Пункт 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

[8] Пункт 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

[9] Определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 по делу А70-9966/2016.

[10] Подпункт 4 п. 4 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ.

[11] Решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.10.2016; Постановление 8-го арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2017 по делу № А70-9966/2016.

[12] Определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 по делу А70-9966/2016.

[13] Определение ВС РФ от 31.03.2016 № 301-ЭС16-2023 по делу № А28-9033/2014.

[14] Определение ВС РФ от 21.03.2016 № 310-ЭС15-6547 по делу № А84-469/2014.

[15] Определение ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168.

[16] Пункт 16 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 28 марта 2018 г.).

[17] Пункт 3 ст. 239.1 Градостроительного кодекса РФ.

[18] Пункт 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[19] Пункт 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».

[20] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.10.2015 по делу № А75-199/2015.

Leave a Comment Отменить ответ

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

Влечет ли отчуждение объекта незавершенного строительства смену арендатора по договору аренды, заключенному для возведения этого

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

“Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!”

Для объектов незавершенного строительства, в случае если срок аренды был уже продлен, но строительство так и не завершено, применима ст. 239.1 ГК РФ.
В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Застройщик же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. п. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Что будет с объектом незавершенного строительства, если государственный орган не подаст иск о его истребовании?

К сожалению, мы не можем дать однозначный ответ на данный вопрос. Поясним почему.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, по требованию исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение указанным земельным участком, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Эти правила в силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Указанная статья введена в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 171-ФЗ). В силу п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Закона. Согласно ст. 35 Закона N 171-ФЗ этот Закон вступает в силу с 1 марта 2015 года, за исключением положений, для которых той же статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 1 марта 2015 года (смотрите также постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 N Ф04-1161/16).
При этом в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.
Из данных норм можно сделать вывод, что реализация положений Гражданского кодекса РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. Именно такой вывод делается в п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23и (смотрите также постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 N Ф04-1161/16, апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Республики Татарстан от 26.10.2015 по делу N 33-15264/2015, постановление Шестого ААС от 12.09.2016 N 06АП-4323/16).
Соответственно, практика применения ст. 239.1 ГК РФ в настоящее время фактически отсутствует. Каких-либо предварительных разъяснений по ее применению со стороны официальных органов или высших судебных инстанций нам также обнаружить не удалось.
С приведенными нормами в принципе должны коррелировать положения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которым предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в предыдущем подпункте, в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в этом случае допускается при условии, что земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Вместе с тем можно заметить, что данные нормы не совсем дополняют друг друга.
С одной стороны, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ установлен принцип однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства на нем объекта незавершенного строительства. Реализации этого принципа должно служить и указание п. 6 ст. 239.1 ГК РФ о возможности изъятия путем выставления на публичные торги земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, то есть как раз на основании пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
С другой стороны, предъявление требования об изъятии путем выставления на публичные торги объекта незавершенного строительства является именно правом, но не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком, на котором расположен указанный объект. Причем в случае, если такое требование не будет предъявлено в течение 6 месяцев, возникает вопрос о возможности применения вновь пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим заметим, что в п. 2 письма Минэкономразвития России от 03.07.2015 N Д23и-3084, п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23и указывается, что ст. 239.1 ГК РФ “не предусматривают ограничений по времени о заявлении уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Вместе с тем отмечаем, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду. “, иными словами фактически высказывается мнение, что данный срок ограничивает возможность обращения с таким требованием. При этом значение данного указания, а тем более – установленного для реализации 6-месячного срока, становится неясным, с учетом того, что иных вариантов развития событий не предлагается. Более того, указанный подпункт предусматривает возможность его применения в тех случаях, когда судом отказано в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем выставления его на публичные торги или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, опять же – однократно, вместе с тем, как ситуация может повториться и при новой попытке изъятия объекта незавершенного строительства. Повторимся, единственный аргумент, который может быть приведен против нового, повторного (третьего и т.п.) предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства – это указание собственно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ на предполагаемую однократность его применения.
Таким образом, на наш взгляд, имеет место пробел в законодательном регулировании, который может быть либо разрешен в ходе практического применения вышеприведенных норм судебной практикой, либо путем внесения изменения в эти нормы.
Безусловно, мы не можем предсказать возможное развитие судебной практики, возобладает ли подход о возможности неоднократного применения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Однако мы можем заметить, что в соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При этом согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (смотрите также постановление Восьмого ААС от 03.08.2017 N 08АП-8208/17, постановление Семнадцатого ААС от 19.02.2018 N 17АП-18681/16). Исходя из такой логики, приоритет должны иметь права собственника объекта незавершенного строительства на возможность использования земельного участка. Общественные же интересы, направленные на скорейшее освоение данного участка, должны защищать органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, которые и обладают правом не обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем выставления его на публичные торги, в том случае, когда они с учетом всех обстоятельств считают это необходимым.
Однако это является только нашим экспертным мнением. Как уже говорилось, разрешить этот вопрос может только судебная практика либо внесение изменений в законодательство.
Также считаем необходимым также отметить следующее.
В соответствии с п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
В том же случае, если такое требование все же будет удовлетворено, средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (п. 5 ст. 239.1 ГК РФ).

Читайте также:  Реальный и консенсуальный договоры

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Проблемы пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставленных для строительства до изменений Земельного кодекса РФ 01.03.15 г.

Пролонгация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных под строительство до 01.03.2015 г. без проведения торгов (с предварительным согласованием места размещения объекта)

С 1 марта 2015 года вступили в силу значительные изменения в российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (Федеральный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 г. О внесении изменении в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ, Федеральный закон №42-ФЗ от 08.03.2015 г. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ).

(1) По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам на торгах в форме аукциона. Утвержден закрытый перечень исключений из этого общего правила (30 пунктов).

(2) Порядок продления аренды (через заключение нового договора) зависит от того, как был предоставлен участок первому арендатору – по результатам торгов или нет.

(3) Запрещено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное в п.3 ст.22 ЗК РФ.

(4) Введены 17 вариантов предельных сроков договоров аренды (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, например: для земельных участков, предоставляемых для строительства, – срок от 3 до 10 лет; для земельных участков, предоставленных для завершения начатого строительства объекта, – до 3 лет, максимальный срок 49 лет сохранился для собственников зданий и сооружений)

Нормы, конкретизирующие возможность продления аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 – 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

(1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ – здесь речь идет о заключении договора по итогам несостоявшихся торгов, в которых принял участие один участник и автоматически стал победителем);

(2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ:

(1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

(2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

(3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

(4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Анализ п.2 ст.39.6 ЗК РФ позволяет выделить только одно применимое условие для арендаторов земельных участков, ранее предоставленных для строительства без проведения торгов:

пп.10 – земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно:

(1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

(2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, определен в ст.239.1 Гражданского кодекса. Однако, в силу п.33 Закона №171-ФЗ эти положения не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 г.

Кроме того, в соответствии с п. «н» ст.11 Федерального закона № 171-ФЗ, посвященной изменениям в Федеральном законе от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, в случае, если:

(а) объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и

(б) право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, то

(в) собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в этом порядке).

Дополнительное переходное положение:

В соответствии с п.1 ст.34 Федерального закона №171-ФЗ до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ, посвященными предоставлению земельных участок для строительства без торгов в порядке предварительного согласования места размещения объекта (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если:

(а) предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка,

(б) такой земельный участок, в течение трех лет со дня принятия этого решения о предварительном согласовании места размещения объекта, не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

Вопрос: как быть арендатору земельного участка, договор аренды которого был заключен до указанных выше изменений, если к моменту окончания срока аренды строительство объекта не начато, а подготовительные мероприятия (сбор тех.условий, изыскания и проектирование) выполнены?

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон ни в одной из указанных выше норм Земельного кодекса и сопутствующих законов не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Однако, практика обращения в органы местного самоуправления, свидетельствует о том, что заключение таких соглашений официально не предусмотрено (сотрудники не принимают заявление «не по установленной форме», а форма для пролонгации заключенных договоров отсутствует). Участие в торгах арендатора не вдохновляет. Остается только путь «через форточку»?

Ссылка на основную публикацию