Внесение в реестр сведений об аресте имущества препятствует государственной регистрации перехода права собственности на него

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. N 6343/08 Поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что в момент передачи здания или регистрации перехода права собственности на него общество знало или должно было знать о наложении ареста на здание, не представлено, суд отказал в признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. N 6343/08

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Вышняк Н.Г., Дедова Д.И., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –

рассмотрел заявление участника общества с ограниченной ответственностью “Промышленно-строительная компания “Константа” Кузнецова И.Н. о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 13.09.2002, постановления суда апелляционной инстанции от 22.10.2007 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-2533/02-С23 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.01.2008 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя – участника общества с ограниченной ответственностью “Промышленно-строительная компания “Константа” Кузнецова И.Н. (истца) – Шилов И.П.;

от общества с ограниченной ответственностью “Турсервис” (ответчика) – Писанюк Л.М.;

от общества с ограниченной ответственностью “ЛЗП “Качуг” (третьего лица) – Гусевский П.Я.

Заслушав и обсудив доклад судьи Дедова Д.И. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Участник общества с ограниченной ответственностью “Промышленно-строительная компания “Константа” Кузнецов И.Н. обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Промышленно-строительная компания “Константа” (далее – компания) и обществу с ограниченной ответственностью “Турсервис” (далее – общество “Турсервис”) о признании недействительным заключенного между ними договора от 29.03.2001 N 29/03/01 купли-продажи нежилого здания и применении последствий недействительности этой сделки.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Сахалинское учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – регистрирующий орган) и общество с ограниченной ответственностью “ЛЗП “Качуг” (далее – общество “ЛЗП “Качуг”).

Исковые требования мотивированы тем, что на момент фактической передачи во исполнение названного договора купли-продажи упомянутого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю имущество находилось под арестом, оспариваемая сделка относится к сделкам с заинтересованностью и является крупной.

Решением суда первой инстанции от 13.09.2002 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.10.2007 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 22.01.2008 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора Кузнецов И.Н. просит отменить их как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального и процессуального права о распоряжении имуществом, находящимся под арестом, и, не передавая дела на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В отзывах на заявление общества “Турсервис”, “ЛЗП Качуг” и регистрирующий орган просят оставить названные судебные акты без изменения, так как они соответствуют действующему законодательству.

Компания в отзыве на заявление поддерживает позицию заявителя и просит отменить оспариваемые судебные акты.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что обжалуемые постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судами, компания (продавец) и общество “Турсервис” (покупатель) заключили договор от 29.03.2001 N 29/03/01 купли-продажи производственного авторемонтного здания общей площадью 5734,2 кв. метра, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, просп. Мира, д. 58.

Определениями Южно-Сахалинского городского суда от 15.05.2001 и 21.06.2001 по делу N 2-4074 были приняты обеспечительные меры в виде ареста всего имущества компании и запрета ее генеральному директору Гусевскому П.Я. распоряжаться им (за исключением осуществления операций по уплате налогов, выплате заработной платы работникам компании, оплате коммунальных услуг).

Названным судом 22.06.2001 выдан исполнительный лист.

Судебным приставом-исполнителем службы судебных приставов Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Сахалинской области 25.06.2001 возбуждено исполнительное производство N 17555 и 26.06.2001 на имущество компании наложен арест.

В соответствии с упомянутым договором купли-продажи продавец передал покупателю здание по акту приема-передачи от 06.09.2001. Право собственности общества “Турсервис” на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр) 10.10.2001.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент принятия обеспечительных мер договор купли-продажи уже был заключен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества.

Внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста. В случае передачи имущества и регистрации перехода права собственности на него после наложения ареста, но до внесения соответствующей записи в реестр, передача имущества может быть признана неправомерной, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об аресте этого имущества.

В связи с отсутствием в реестре сведений об аресте нежилого здания в момент его передачи обществу “Турсервис” и регистрации перехода права собственности на него суд апелляционной инстанции отказал в иске, признав недоказанными обстоятельства, свидетельствующие о том, что в момент передачи здания или регистрации перехода права собственности на него общество “Турсервис” знало или должно было знать о наложении ареста на здание.

Поскольку обжалуемые постановления судов апелляционной и кассационной инстанций не противоречат материалам дела и действующему законодательству, они подлежат оставлению без изменения.

Заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора подлежит оставлению без удовлетворения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Сахалинской области от 22.10.2007 по делу N А59-2533/02-С23 и постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.01.2008 по тому же делу оставить без изменения.

Заявление участника общества с ограниченной ответственностью “Промышленно-строительная компания “Константа” Кузнецова И.Н. оставить без удовлетворения.

На здание компании был наложен арест (в качестве обеспечительной меры). До наложения ареста компания подписала договор купли-продажи этого здания организации. При этом сама передача здания организации и регистрация ее права собственности на него были произведены после ареста.

Президиум ВАС РФ пришел к выводу об отсутствии основания для признания недействительной указанной сделки и дал следующие разъяснения.

В соответствии с ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Если иное не предусмотрено ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента госрегистрации или фактической передачи имущества.

Таким образом, в рассматриваемом случае на момент наложения ареста договор купли-продажи уже был заключен. Внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения ареста. Если передача имущества и регистрация перехода права собственности на него проведены после наложения ареста, но до внесения записи в реестр, такая передача может быть признана неправомерной, если будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об аресте.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. N 6343/08

Текст постановления опубликован в “Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации”, 2009 г., N 1

Письмо Росреестра от 22.09.2017 N 14-11524-ГЕ/17 (вместе с Минэкономразвития России от 09.06.2017 N ОГ-Д23-6814 “О рассмотрении обращения”, Минэкономразвития России от 16.06.2017 N ОГ-Д23-7439 “О рассмотрении обращения”)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 22 сентября 2017 г. N 14-11524-ГЕ/17

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии обращения заявителя и писем Минэкономразвития России от 09.06.2017 N ОГ-Д23-6814, от 16.06.2017 N ОГ-Д23-7439 относительно погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о наложении ареста на недвижимое имущество в случае признания должника банкротом и открытия конкурсного производства.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 9 июня 2017 г. N ОГ-Д23-6814

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) совместно с Росреестром рассмотрел обращение относительно порядка погашения записи об аресте на основании судебного решения, а также приостановления (отказа) в государственной регистрации ареста при подаче соответствующих документов через многофункциональный центр и в части своей компетенции сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также не уполномочено давать правовую оценку действиям государственных регистраторов.

При этом решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.

Вместе с тем по существу обращения полагаем необходимым отметить следующее.

1. Об “автоматическом” снятии арестов при несостоятельности (банкротстве) физических и юридических лиц.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Как отмечено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года N 132-О, государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

По мнению Департамента недвижимости, затронутый в обращении вопрос о возможности снятия арестов в процессе банкротства физических или юридических лиц выходит за пределы правового регулирования в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку, по сути, сводится к порядку исполнения судебных актов и последствиям их исполнения, в том числе для органа регистрации прав.

В этой связи в целях формирования единообразной правоприменительной практики по данному вопросу Департаментом недвижимости организовано межведомственное совещание с участием представителей Минюста России и ФНС России, о результатах которого будет сообщено дополнительно.

2. По вопросу о приостановлении (отказе) в государственной регистрации ареста при подаче соответствующих документов через многофункциональный центр сообщаем следующее.

Исчерпывающий перечень оснований приостановления государственной регистрации установлен статьей 26 Закона N 218-ФЗ. При этом осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено статьей 26 Закона N 218-ФЗ.

При этом в силу статьи 33 Закона N 218-ФЗ в случае, если сведения, указанные в том числе в части 13 статьи 32 Закона N 218-ФЗ, не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона N 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.

Следует иметь в виду, что согласно части 4 статьи 33 Закона N 218-ФЗ орган регистрации прав отказывает во внесении в ЕГРН сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица, если органы государственной власти и органы местного самоуправления уведомляют об отсутствии документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Согласно пунктам 246, 247 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 9 декабря 2014 г. N 789, в случае, если в составе документов, представленных на государственную регистрацию прав, имеется заверенная копия решения о наложении ареста, запрещении совершения сделок с объектом недвижимости, запрещении совершения иных действий в отношении объекта недвижимости, залоге недвижимого имущества, избранном в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, представленная в орган регистрации прав не органом, наложившим такой арест, запрещение, избравшим залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, а иными лицами (например, истцом), государственный регистратор прав запрашивает у названного органа сведения о том, не прекращен ли данный арест (запрещение), не возвращен ли объект залога залогодателю, не обращен ли объект залога в доход государства на момент рассмотрения вопроса о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации.

Читайте также:  Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды

При этом если в составе документов, представленных на государственную регистрацию прав, представлена незаверенная копия решения о наложении ареста, запрещении совершения сделок с объектом недвижимости, запрещении совершения иных действий в отношении объекта недвижимости, об избрании залога недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, государственный регистратор прав запрашивает у соответствующего органа, наложившего арест (запрещение), принявшего решение об избрании залога недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, заверенную копию решения о наложении ареста (запрещении), об избрании залога недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, а также сведения о том, не прекращен ли данный арест (запрещение), не возвращен ли объект залога залогодателю, не обращен ли объект залога в доход государства на момент рассмотрения вопроса о его государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации.

Таким образом, в случае, если указанные документы не представлены в установленные сроки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на срок, указанный в части 2 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, а в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, государственным регистратором должно быть принято решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Дополнительно обращаем внимание, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
А.И.БУТОВЕЦКИЙ

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 16 июня 2017 г. N ОГ-Д23-7439

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) в дополнение к ранее направленному письму от 9 июня 2017 г. N ОГ-Д23-6814 с учетом позиции, выработанной на межведомственном рабочем совещании относительно порядка погашения записи об аресте на основании судебного решения, в части своей компетенции сообщает.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве) отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц, которые могут быть признаны несостоятельными (банкротами) в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, регулируются Законом о банкротстве.

Статьей 6 Закона о банкротстве установлено, что рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве) относится к исключительной компетенции арбитражных судов.

Согласно специальным нормам, установленным пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника; основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Аналогично пунктом 5 статьи 213.25 Закона о банкротстве установлено, что с даты признания гражданина банкротом снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина.

При этом согласно пункту 4 статьи 96 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве” при получении копии решения арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (а также когда должник находится в процессе ликвидации) судебный пристав-исполнитель оканчивает исполнительное производство, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур банкротства, за исключением исполнительных документов о признании права собственности, компенсации морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о применении последствий недействительности сделок, а также о взыскании задолженности по текущим платежам; одновременно с окончанием исполнительного производства судебный пристав-исполнитель снимает наложенные им в ходе исполнительного производства аресты на имущество должника и иные ограничения по распоряжению этим имуществом.

При этом Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 23 июля 2009 г. N 59 “О некоторых вопросах практики применения Федерального закона “Об исполнительном производстве” в случае возбуждения дела о банкротстве” (далее – постановление Пленума ВАС N 59), высказав позицию о том, что с момента, после которого в соответствии с Законом о банкротстве аресты и иные ограничения распоряжения имуществом должника признаются снятыми, запись об аресте в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит погашению (пункт 9), не определил порядок уведомления государственного регистратора о принятии соответствующего решения, в связи с чем информирование государственного регистратора о снятии арестов и ограничений представляется затруднительным при отсутствии направленного в установленном порядке решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Таким образом, исходя из анализа вышеприведенных норм можно сделать вывод о том, что действующим законодательством не урегулирован механизм уведомления государственного регистратора о принятом арбитражным судом решении о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а, соответственно, и порядок исполнения такого решения суда с точки зрения дальнейших регистрационных процедур.

Частью 13 статьи 32 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ) установлено, что суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

Поскольку специальный порядок погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационной записи об аресте, запрете в случае признания должника банкротом в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, не установлен Законом N 218-ФЗ, государственная регистрация, по мнению Департамента недвижимости, должна осуществляться на общих основаниях. Внесение в ЕГРН записей о государственной регистрации прекращения арестов (запрещений) должно осуществляться на основании решений органов, наложивших соответствующий арест (запрещение).

Однако, по мнению Департамента недвижимости, в дополнительном правовом регулировании и разрешении нуждается вопрос о применении пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве в части снятия арестов или запретов, наложение которых не было связано с неисполнением должником каких-либо обязательств, в том числе следствием неисполнения которых стало признание его несостоятельным (банкротом), к примеру:

1) запрета на совершение сделок с земельным участком вследствие спора о местоположении его границ, который был заявлен правообладателем смежного земельного участка;

2) запрета на осуществление строительных работ по реконструкции объекта недвижимости в связи с рассмотрением в суде спора о законности его строительства (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.).

Как предусмотрено пунктом 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

На основании вышеизложенного, по мнению Департамента недвижимости, вопрос о применении положений пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве в части снятия арестов и запретов, наложенных по различным основаниям и в связи с различными обстоятельствами, нуждается в дополнительном правовом регулировании, в связи с чем до внесения соответствующих изменений в законодательство Российской Федерации в указанной части следует учитывать, что решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.

При этом письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
А.И.БУТОВЕЦКИЙ

Арест имущества и запрет на регистрацию прав сделают судебное решение реальнее

Нередко ответчики, опасаясь обращения взыскания на принадлежащее им недвижимое имущество на основании решения суда, стараются такое имущество сбыть с рук, передав третьим лицам. Но истец может обезопасить себя от неисполнения судебного акта, заявив о необходимости применения обеспечительных мер — ареста спорного имущества или запрета на регистрацию сделок с ним. Правда, вероятность вывода актива недобросовестным ответчиком придется подтвердить документально.

У истцов по делам, связанным с недвижимостью, нередко возникают опасения, что даже разрешение спора в их пользу в суде не повлечет фактического восстановления нарушенных прав. Дело в том, что недвижимость, являющуюся предметом иска, до разрешения дела по существу ответчик может передать третьему лицу в собственность. В такой ситуации исполнить решение об истребовании этого имущества от ответчика уже будет невозможно.

Еще одна классическая проб­лемная ситуация может возникнуть при предъявлении денежного требования к ответчику, владеющему недвижимостью и не имеющему иных ценных активов. Если при исполнении решения суда о взыс­кании денег судебный пристав установит, что средств на счетах должника недостаточно, взыскание может быть обращено на иное имеющееся у последнего имущество. Чтобы не допустить обращения взыскания на такую недвижимость в исполнительном производстве, ответчик может передать эту недвижимость в собственность другого лица.

Рассматривая возможности противодействия подобному поведению ответчика, истцы обращаются к регламентированному процессуальным законодательством институту обеспечительных мер.

Обеспечительные меры возможны на любой стадии судебного процесса

По заявлению лица, участвующего в деле, арбитражный суд может принять обеспечительные меры — срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущест­венных интересов заявителя. Закон выделяет три группы обеспечительных мер в зависимости от процессуальной стадии, на которой они могут быть применены:

  • предварительные обеспечительные меры;
  • меры по обеспечению иска;
  • меры по обеспечению исполнения судебных актов.

Конечная цель таких мер на любом этапе рассмотрения дела заключается в воспрепятствовании совершению ответчиком действий, направленных на уход от гражданско-правовой ответственности, например, отчуждению интересующего истца имущества.

Как разъяснено в абз. 5 п. 10 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» (далее — постановление № 55), истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера должна быть связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему, необходима и достаточна для обеспечения фактической реализации целей обеспечительных мер.

Открытый перечень обес­печительных мер, которые может применить арбитражный суд, установлен в законе (ст. 91 АПК РФ). В спорах по поводу недвижимости чаще всего применяются арест имущества и запрет на совершение регист­рационных действий с объектом недвижимого имущества.

Основным отличием арес­та от запрета является то, что арест адресуется правообладателю и представляет собой запрещение распоряжения имуществом, в то время как запрет регистрации сделок адресован непосредственно регистрирующему органу. Также помимо запрета на отчуждение имущества арест может включать и ограничения права поль­зования арестованным имущест­вом.

Учитывая безотлагательный характер обеспечительных мер, законодатель предусмот­рел, что определение арбитражного суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных актов арбитражного суда (ч. 1 ст. 96 АПК РФ).

По общему правилу наложение ареста на имущество производится судебным приставом — исполнителем с обязательным участием понятых и составлением соответствующего акта. Впоследствии соответствующий акт направляется в регистрирующий орган (ч. 5 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Однако действующее законодательство, регулирующее государственную регистрацию прав на недвижимость, предусматривает возможность обращения заинтересованного лица непосредственно в регистрирующий орган, минуя подведомственные судебным приставам процедуры. Так, согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации ограничения права является копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество. При этом закон обязывает судебные органы направлять в регистрирующий орган копии соответствующих судебных актов в трехдневный срок после их вступления в законную силу.

Таким образом, исполнение определения о наложении арес­та на недвижимость возможно как при помощи службы судебных приставов — исполнителей, так и непосредственно регистрирующим органом. Однако с определением суда о наложении ареста мы все же рекомендуем обращаться непосредственно в регистрирующий орган. Это позволит достичь нужного результата — внесения записи об аресте в ЕГРП — за меньшее время по сравнению с прохождением процедур, осуществляемых судебными приставами.

Государственная регистрация ареста как публичного ограничения права производится по облегченным для заявителя процедурам по сравнению с регистрацией иных ограничений (обременений), возникающих из сделок: аренды, ипотеки, доверительного управления.

Сведения об аресте фиксируются в ЕГРП, но при этом для целей государственной регистра­ции арест не приравнивается к обременениям. Для государственной регистрации ареста не требуется заявление правообладателя, а также оплата госпошлины. После регистрации ареста регистрирующий орган в течение пяти рабочих дней обязан уведомить правообладателя о регистрации ограничения его права. Арест не препятствует регистрации соответствующего права ответчика. Если документ о наложении ареста поступит в регистрирующий орган до принятия заявления о регистрации сделки, в регистрации перехода права будет отказано. Если же соответствующее определение поступит после принятия заявления о регистрации сделки, то регистрация приостанавливается до снятия ареста.

Необходимость обеспечительных мер придется обосновать тому, кто требует их применения

Читайте также:  Договор дарения земельного участка

Вместе с тем практику применения арбитражными судами обеспечительных мер нельзя назвать тривиальной. Дело в том, что сами формулировки норм АПК РФ подразумевают право, а не обязанность суда принимать указанные меры.

Как разъяснил ВАС РФ, при применении обеспечительных мер арбитражный суд должен исходить из того, что они допускаются на любой стадии процесса при наличии одного из следующих оснований (ч. 2 ст. 90 АПК РФ, п. 9 постановления № 55):

  • если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации;
  • в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Бремя доказывания наличия оснований для применения обеспечительных мер лежит на лице, которое обращается с заявлением о применении таких мер. Суд признает заявление обоснованным, если будут представлены доказательства наличия хотя бы одного (или двух сразу) из вышеуказанных двух условий. Таким образом, для того чтобы защитить свои имущественные интересы в ходе судебного разбирательства, истцу придется собрать доказательства вероятной недобросовестности ответчика. Но, как показывает практика, сделать это удается далеко не всегда. Даже предоставление встречного обеспечения само по себе не является безус­ловным основанием для применения обеспечительной меры при отсутствии оснований для ее применения, предусмотренных АПК РФ (п. 11 постановления № 55).

По мнению Пленума ВАС РФ, затруднительный характер исполнения судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества (п. 9 постановления № 55).

Поскольку арбитражные суды руководствуются прежде всего документальными доказательствами, для заявителя крайне проблематично обос­новать отсутствие у должника иного имущества. Например, информация о наличии средств на банковских счетах ответчика охраняется банковской тайной, а информация о наличии в собственности должника движимого имущества не является публичной и обязательной к раскрытию. В связи с этим в спорах о взыскании денежных средств у истца возникают серьезные сложности с обоснованием необходимости ареста недвижимости.

Если спор возник в отношении прав на конкретную недвижимость, ситуация несколько иная. В этом случае суды могут применить обеспечительные меры, если установят, что необходимость обеспечения иска путем применения указанной меры обусловлена предметом и основанием заявленных требований. Оценивая данные обстоятельства, суды учитывают существующие особенности порядка регистрации и оформления прав на недвижимое имущество. Например, если при смене владельца спорного имущества и государственной регистрации прав на спорные объекты за другим лицом, даже при благоприятном для истца исходе дела, восстановление положения, существовавшего на момент рассмотрения спора, будет затруднено или невозможно. Суды соглашаются, что в таком случае права истца нельзя будет считать восстановленными или обеспеченными защитой. При этом в результате применения обес­печительной меры баланс интересов лиц, участвую­щих в деле, не нарушается, поскольку запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости не лишает ответчика возможности владеть и пользоваться ими (постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу № ­А41-30077/11).

Обстоятельствами, которые могут сподвигнуть суд к применению запрета на совершение регистрационных действий, могут быть также действия ответчика, направленные на отчуждение спорной недвижимости. Если в ходе рассмотрения дела ответчик заключает договор, влекущий переход права на спорное имущество к другому лицу, суд может расценить эти действия как направленные на затруднение последующего исполнения судебного акта (постановление ФАС Московского округа от 01.08.2013 по делу № А41-9733/12). Сведения об осуществляемой на основании сделки государственной регистрации включаются в ЕГРП и содержатся в нем до окончания государственной регистрации перехода права. Данная информация отображается в выпис­ке из ЕГРП, которую может получить любое заинтересованное лицо. Поэтому в спорах о правах на недвижимость истцу необходимо до рассмот­рения дела по существу регулярно заказывать и получать выписки из ЕГРП на спорные объекты. Выписка из ЕГРП, содержащая сведения об осуществляемой государственной регистрации перехода права, будет являться надлежащим документальным доказательством недобросовестных действий ответчика.

Арест на заложенное имущество возможен, но маловероятен

Вместе с тем, рассуждая о перспективности и эффективности применения ареста, нельзя не обратить внимания на существование юридических приемов, исключающих саму возможность ареста недвижимости.

Так, например, суды признают незаконным наложение ареста на имущество должника, обремененное залогом в пользу третьих лиц. В марте 2012 г. в силу вступила ч. 3.1 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ, согласно которой арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удов­летворении требований, не допускается. Однако суды и ранее обосновывали вывод о незаконности наложения ареста на заложенное имущество по требованиям взыскателей, не являющихся залогодержателями, тем, что это влечет нарушение прав и законных интересов залогодержателя в смысле удовлетворения его требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими взыскателями (Определение ВАС РФ от 23.03.2010 № ВАС-3172/10 по делу № А41-К2-17623/09).

Как следует из п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.07.2003 № 72 «Обзор практики принятия арбит­ражными судами мер по обес­печению исков по спорам, связанным с обращением ценных бумаг», наложение ареста на принадлежащее ответчику имущество, заложенное им третьему лицу, неправомерно и не будет обеспечивать исполнение судебного решения. Напротив, подобный арест нарушает права залогодержателя, так как лишает его возможности обратить взыскание на имущество и реализовать их в установленном законом порядке до снятия с них ареста.

При этом, в силу п. 50 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае наложения арбитражным судом ареста в порядке обеспечения иска на имущество, не являющееся собственностью должника и не принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с ходатайством об отмене обес­печительных мер в арбитражный суд, их принявший. Такое ходатайство рассматривается арбитражным судом по существу даже в том случае, если заявитель не является лицом, участвующим в деле, поскольку определение арбитражного суда о принятии обеспечительных мер — это судебный акт о его правах и обязанностях (ст. 42 АПК РФ).

Суды указывают, что запрет на совершение сделок с недвижимостью (что может быть обеспечено запретом на государственную регистрацию перехода права либо сделки в целях недопущения перехода права собственности на имущество либо его обременения в пользу третьих лиц) как часть ареста имущества нарушает права залогодержателя и не допускается законом (постановление ФАС Поволжского округа от 16.10.2012 по делу № А65-225/2012). Заметим, что суды общей юрисдикции более свободно толкуют данную норму. Они рассматривают это положение закона как относящееся исключительно к стадии исполнительного производства. Суды отмечают, что наложение ареста на имущество, являющееся предметом залога, по требованиям взыскателя, не являющегося залогодержателем, в условиях отсутствия исполнительного документа об обращении в его интересах взыскания на заложенное имущество не противоречит требованиям закона и не влечет нарушения прав и законных интересов залогодержателя и должника в рамках исполнения обязательств по договорам залога (апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2013 по делу № 11-18492/13).

Таким образом, наложение ареста на спорную недвижимость может быть действенным правовым инструментом обеспечения интересов истца в арбитражном деле.

Несмотря на обязанность заинтересованного лица представить суду доказательства необходи­мости обеспечительных мер, ошибки при решении таких вопросов не исключены. Потому АПК РФ предусматривает возможность лиц, права и законные интересы которых были нарушены применением обеспечения, потребовать возмещения причиненных им убытков или выплаты компенсации (ст. 98 АПК РФ). Такое требование можно заявить в рамках нового процесса, при этом иск следует подавать в арбит­ражный суд, рассматривавший дело, по которому были применены обеспечительные меры. Обратиться с указанным иском можно после вступления в законную силу судебного акта об отказе в удовлетворении иска, в обес­печение которого были приняты соответствующие меры. При рассмотрении иска о взыскании убытков, причиненных обеспечением по иску, суд не вправе отказать в его удовлетворении только на том основании, что размер убытков невозможно установить с разумной степенью осмотрительности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности (постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 2929/11). Но, как и необходимость обес­печения, наличие убытков, причинно-следственной связи между применением обеспечения и их возникновением, а также противоправный характер действий нарушителя (лица, потребовавшего применения обеспечения) ответчику или иному заинтересованному лицу также придется доказывать (определения ВАС РФ от 29.04.2013 № ВАС-5423/13 по делу № ­А71-4736/2012, от 02.07.2012 № ВАС-8265/12 по делу № ­А32-5362/2011, от 10.04.2012 № ВАС-3499/12 по делу № А19-5004/2011), Размер же компенсации определяется судом с учетом обстоятельств дела в пределах от 1000 (для корпоративных споров — от 10 000 руб.) до 1 млн руб.

Судебный запрет на регистрацию прав не мешает регистрировать в ЕГРП смену залогодержателя

ВС РФ подчеркнул, что такая регистрация не устанавливает новое обременение недвижимости и не связана с ее отчуждением. Поэтому судебный запрет не мешает ее выполнить.

В деле, которое рассмотрел ВС РФ, общество приобрело у банка залоговые права и хотело зарегистрировать смену залогодержателя. Управление Росреестра отказало ему: оказалось, что в отношении предмета залога введен запрет регистрационных действий. Такую обеспечительную меру установил суд по спору с участием собственника заложенной недвижимости.

Верховный суд посчитал, что регистрацию надо провести: запись о смене залогодержателя — это не то регистрационное действие, которое создает новое обременение или влечет отчуждение имущества. Поэтому запрет как обеспечительная мера на совершение этой записи не распространяется.

Позиция ВС РФ поможет новому залогодержателю, например, если он планирует включить свои требования, обеспеченные залогом, в реестр требований кредиторов при банкротстве. Без регистрации смены залогодержателя это сделать невозможно — в реестре так и будет указан прежний залогодержатель. Поэтому в случае отказа управления Росреестра его лучше оспорить в суде.

Документ: Определение ВС РФ от 01.09.2016 N 305-КГ16-6316

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве от 16.01.2015 N 11/015/2014-301 об отказе в государственной регистрации смены залогодержателя и об обязании произвести регистрацию смены залогодержателя на основании договора уступки требования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены компания, акционерный коммерческий банк «И» (открытое акционерное общество) (далее — И.) и акционерное общество «С» (далее — С.).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.08.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.03.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просило обжалуемые судебные акты отменить и удовлетворить заявленные им требования.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2016 (судья Букина И.А.) кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании 22.08.2016 объявлялся перерыв до 15:00 25.08.2016. После перерыва заседание продолжено. Представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Управления Росреестра по Москве и компании возражали против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей участвующих в деле лиц, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 12.12.2012 между И. (заемщиком) и С. (кредитором) заключен кредитный договор, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику денежные средства в размере 6 000 000 долларов США.

Надлежащее исполнение обязательств И. обеспечивалось ипотекой принадлежащих ему помещений общей площадью 2 551,2 кв. м (далее — спорные помещения), расположенных в здании по адресу: г. Москва, *** пер., д. 3, стр. 1, а также ипотекой права аренды земельного участка общей площадью 0,1326 га, находящегося в габаритах указанного здания.

Кроме того, исполнение кредитных обязательств обеспечивалось поручительством компании.

В дальнейшем право собственности на спорные помещения приобрела компания по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.08.2014 N 77 АБ *******, переход права зарегистрирован в ЕГРП.

При оспаривании временной администрацией по управлению И. названного договора купли-продажи Арбитражным судом города Москвы приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Москве осуществлять регистрационные действия по переходу, обременению права собственности компании в отношении спорных помещений (определение от 30.09.2014 по делу N А40-***/2014, впоследствии объединенному с делом N А40-***/2014 и присвоением единого номера N А40-***/2014).

03.10.2014 С. уступил обществу права требования к И., вытекающие из кредитного договора, в том числе права из обеспечительных сделок.

26.11.2014 С. и общество обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации смены залогодержателя в отношении спорных помещений и права аренды участка под зданием.

Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию, указав на существование запрета проводить регистрационные действия в отношении принадлежащего компании спорного имущества.

16.01.2015 Управлением Росреестра по Москве принято решение N 11/015/2014-301 об отказе в государственной регистрации смены залогодержателя. Отказ мотивирован тем, что согласно данным ЕГРП в отношении спорных помещений судом приняты обеспечительные меры, запрещающие переход и обременение права собственности компании.

Полагая отказ регистрирующего органа незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на положения статей 130, 131, 382 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статей 9, 13 и 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходили из того, что Управление Росреестра по Москве правомерно отказало обществу в регистрации смены залогодержателя спорных помещений, поскольку на момент обращения общества с соответствующим заявлением в реестре содержались сведения о наличии упомянутых выше обеспечительных мер, принятых Арбитражным судом города Москвы в отношении данных помещений.

Читайте также:  Зачет встречных требований на основании одностороннего уведомления

Суды также указали, что здание не может быть обособлено от земельного участка, а поэтому у регистратора отсутствовали основания и для регистрации смены залогодержателя права аренды земельного участка отдельно от части здания.

В связи с этим суды отказали в признании решения регистрирующего органа незаконным, с чем впоследствии согласился суд округа.

Между тем судами не учтено следующее.

При решении вопроса о том, допустимо ли осуществлять регистрационные действия, Управление Росреестра по Москве должно было сопоставить содержание принятых в отношении спорного имущества обеспечительных мер с тем, что просили общество и С., обращаясь с заявлением в регистрирующий орган.

Согласно определению Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2014 Управлению Росреестра по Москве запрещено осуществлять регистрационные действия по переходу, обременению права собственности компании в отношении спорных помещений.

Отказывая в государственной регистрации, Управление Росреестра по Москве указало, что при наличии указанной записи о запрещении произвести государственную регистрацию смены залогодержателя, предполагающую переход права залога, не представляется возможным.

Как пояснил представитель Управления Росреестра по Москве в судебном заседании, орган, осуществляющий публичные полномочия, фактически исходил из того, что данными обеспечительными мерами запрещено совершать любые регистрационные действия в отношении спорного имущества.

Судебная коллегия не может согласиться с указанной правовой позицией. Содержание и смысл принятых в отношении помещений обеспечительных мер заключались в запрете отчуждать имущество, а также устанавливать новые обременения, которые бы могли изменить баланс правомочий, осуществляемых в отношении спорных помещений.

Вместе с тем уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу статей 334 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей.

Следовательно, внесение в ЕГРП записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества, поэтому оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве является незаконным и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушение прав общества выражается еще и в том, что в результате принятия Управлением Росреестра по Москве оспариваемого решения у заявителя отсутствует возможность включить свои требования в реестр требований кредиторов компании как обеспеченных залогом (дело о банкротстве N А14-****/2015).

При этом озвученный в судебном заседании довод представителя Управления Росреестра по Москве о невозможности восстановления нарушенных прав общества ввиду ареста спорного имущества в рамках уголовного дела N 201/***-15 подлежит отклонению. Как следует из представленного на обозрение судебной коллегии постановления Басманного районного суда от 01.02.2016, арест состоял в запрещении распоряжаться спорным имуществом, то есть, по сути, его содержание аналогично содержанию принятых Арбитражным судом города Москвы обеспечительных мер, в связи с чем названный арест не может являться препятствием к смене залогодержателя в уже существующем обязательстве. Кроме того, арест наложен сроком до 13.04.2016, то есть в настоящее время период его действия истек.

В связи с тем, что судами допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обжалуемые судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований заявителя.

Росреестра от 25.08.2017 N 14-10411-ГЕ/17

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 25 августа 2017 г. N 14-10411-ГЕ/17

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в дополнение к пункту 4.1 протокола селекторного совещания по вопросам повышения качества данных Единого государственного реестра недвижимости от 05.07.2017 N ГЕ/17-ПР относительно поступающих в территориальные органы Росреестра актов о наложении (снятия) ареста на недвижимое имущество, расположенное на территории иного кадастрового округа, или о запрете совершать определенные действия с таким недвижимым имуществом (далее – акт об аресте (запрете) сообщает.

В целях своевременного внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записей о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом при поступлении в территориальный орган Росреестра акта об аресте (запрете) предлагается руководствоваться письмами Росреестра от 23.01.2017 N 10-00663-АП/17, от 18.04.2017 N 14-05010-ГЕ/17 с учетом следующего.

1. Если акт об аресте (запрете) поступил в территориальный орган Росреестра в форме бумажного документа, специалист данного территориального органа Росреестра (филиала ФГБУ “ФКП Росреестра”) после регистрации его в книге учета входящих документов (далее – КУВД) осуществляет перевод такого акта в электронный вид (в формат PDF) и передает (направляет) его государственному регистратору прав.

Если акт об аресте (запрете) поступил в территориальный орган Росреестра в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (далее – УКЭП) судебного пристава-исполнителя, с использованием системы межведомственного информационного взаимодействия (далее – СМЭВ), такой акт после регистрации его в КУВД передается (направляется) государственному регистратору прав в том виде, в каком он поступил.

2. Государственный регистратор прав территориального органа Росреестра по месту поступления акта об аресте (запрете) заверяет электронный документ (акт об аресте (запрете) своей УКЭП, чем в том числе подтверждает соответствие представленного (поступившего) акта требованиям статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”. (ВАЖНО: подготовка заключения, указанного в письмах Росреестра от 23.01.2017 N 10-00663-АП/17 (пункт 7), от 18.04.2017 N 14-05010-ГЕ/17 (пункт 6), не требуется.)

3. Специалист территориального органа Росреестра (филиала ФГБУ “ФКП Росреестра”), в который поступил акт об аресте (запрете), обеспечивает направление в электронном виде акта об аресте, подписанного УКЭП государственного регистратора прав, с использованием программного комплекса приема-выдачи документов (ПК ПВД) в территориальный орган (территориальные органы) Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества (либо в центральный аппарат Росреестра (Управление ведения ЕГРН) – если арест (запрет) наложен в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории нескольких кадастровых округов, или предприятия как имущественный комплекс). (ВАЖНО: в ПК ПВД следует: выбрать в качестве вида учетно-регистрационного действия – “регистрация ареста”, типа (вида) заявителя – “субъект публичного права”; в качестве наименования заявителя указать – наименование соответствующего уполномоченного органа, наложившего арест (запрет); место учета установить – по месту расположения объекта недвижимости (для объектов недвижимости, расположенных на территории нескольких кадастровых округов, и предприятий как имущественных комплексов – “Центральный аппарат (ОКУ/ОРП)”); в блоке обращения “выдаваемые документы” проставить – “не выдавать”; к обращению прикрепить электронный документ (акт об аресте), подписанный УКЭП государственного регистратора прав. Акт об аресте должен быть направлен в территориальный орган (территориальные органы) Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества не позднее следующего рабочего дня после регистрации документа в КУВД.)

Одновременно с направлением акта об аресте (запрете) посредством ПК ПВД специалист территориального органа Росреестра (филиала ФГБУ “ФКП Росреестра”), в который поступил акт об аресте (запрете), уведомляет об этом по электронной почте соответствующих контактных должностных лиц территориального органа Росреестра по месту нахождения недвижимости (согласно перечню, размещенному на внутреннем портале Росреестра (http://sp.rosreestr.ru:8082/upr09/Lists/List24/AllItems.aspx), а в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных на территории нескольких кадастровых округов, – по адресам электронной почты Vostrikova_AU@rosreestr.ru, Kulakovskaya_AA@rosreestr.ru.

4. В территориальном органе Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества (центральном аппарате Росреестра) автоматически создается технологическая КУВД с номером, идентичным номеру КУВД, открытой по месту поступления акта об аресте, в которую вносится соответствующая запись об указанном акте (вносить запись в текущую КУВД территориального органа Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости (центрального аппарата Росреестра) вручную не требуется).

5. В территориальном органе Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости (центральном аппарате Росреестра) на основании поступившего электронного документа по результатам правовой экспертизы при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации, в ЕГРН (реестр прав на недвижимость) вносится запись о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество или запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом. При отсутствии раздела ЕГРН, открытого на соответствующий объект недвижимости, либо записи о зарегистрированных правах соответствующих лиц в реестре прав на недвижимость, запись о поступившем акте об аресте (запрете) вносится в книгу учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, иных ограничений прав и обременений объектов недвижимого имущества.

6. Территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости (центральный аппарат Росреестра) не позднее следующего рабочего дня после принятия решения направляет соответствующую информацию (в виде электронного документа, заверенного УКЭП государственного регистратора прав) в территориальный орган Росреестра по месту приема акта об аресте (запрете) в целях внесения необходимых записей в КУВД.

Территориальным органам Росреестра, в которые поступают вынесенные судебными приставами-исполнителями акты об арестах (запретах) в отношении недвижимого имущества, расположенного на территории иных кадастровых округов, следует информировать соответствующий территориальный орган Федеральной службы судебных приставов и судебного пристава-исполнителя, подписавшего указанный акт, о необходимости представления (направления) документов с учетом Соглашения о взаимодействии между Федеральной службой судебных приставов и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.07.2015 (соответственно N 0007/20 и N 25).

Росреестр. О регистрации арестов в ЕГРН

Управление Росреестра по Владимирской области (далее – Управление) информирует, что при определенных условиях правообладатели объектов недвижимости могут быть ограничены во владении, пользовании и распоряжении недвижимым имуществом. Это происходит в связи с наложением ареста, запрета совершения сделок с объектами недвижимости, запрета проведения регистрационных действий или запрета на отчуждение объектов недвижимости, когда имущество не может быть продано, подарено, сдано в аренду или заложено. Подобные ограничения различаются по своей правовой природе и последствиям. Например, запрет на отчуждение является более мягкой мерой, так как не лишает собственника права распоряжаться объектом недвижимости и использовать его в повседневной хозяйственной деятельности (например, сдавать в аренду). Арест же предполагает ограничение при любом виде распоряжения. Основным отличием ареста от, например, запрета на совершение регистрационных действий (запрета на регистрацию сделок) является то, что арест адресуется правообладателю и представляет собой запрещение распоряжения имуществом, в то время как запрет на регистрацию сделок адресован непосредственно органу регистрации прав.

Кем и с какой целью применяются такие меры, как арест или запрет в отношении объектов недвижимости?

Не секрет, что в связи с увеличением оборота недвижимости растет и число судебных споров, и, как следствие, увеличивается количество арестов на спорные объекты. Ведь принятие таких мер способствует защите добросовестных участников гражданского оборота. Например, обстоятельствами, которые могут сподвигнуть суд к применению запрета на совершение регистрационных действий, могут быть, в том числе, действия ответчика, направленные на отчуждение спорной недвижимости. Важно не только своевременное обращение в суд за защитой своего права, но и своевременное применение обеспечительных мер, направление судебных актов в орган регистрации прав.

В гражданском и арбитражном судопроизводстве арест имущества ответчика применяется в качестве меры обеспечения иска. В уголовном процессе арест применяется с целью обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, взыскания штрафа, других имущественных взысканий. Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества.

Кроме того, арест объектов недвижимости налогоплательщика-организации как мера исключительная, связанная с существенным ограничением прав, производится в случае неисполнения в установленный срок обязанности по уплате налогов, штрафов.

Следует учитывать, что арест имеет определенные гражданско-правовые последствия. Так, сделка по отчуждению арестованного имущества является ничтожной как не соответствующая требованиям закона.

Арест или запрет может быть наложен только уполномоченными законом органами. Прежде всего, это суды общей юрисдикции, арбитражные суды, судебные приставы-исполнители, налоговые органы, которые в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) направляют в орган регистрации прав в срок не более трех рабочих дней соответствующий документ о наложении ареста.

Все поступившие документы об арестах проходят правовую экспертизу, в результате которой принимаются решения о проведении государственной регистрации ограничения и внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), либо о несоответствии формы и содержания полученного документа требованиям действующего законодательства, о чем сообщается письмом органу, направившему документ.

Процесс наполнения ЕГРН сведениями об арестах и запретах в отношении объектов недвижимости в настоящее время упростился, в том числе, благодаря действию экстерриториального принципа, а также оперативному поступлению постановлений судебных приставов-исполнителей с использованием системы межведомственного электронного взаимодействия. Законодателем установлен достаточно короткий срок для проведения регистрации (прекращения регистрации) ограничения права – три рабочих дня.

При поступлении документов на регистрацию, к примеру, перехода права на объект недвижимости, запись об аресте, внесенная в ЕГРН, будет препятствовать ее проведению до снятия ареста.

В целях защиты интересов правообладателя орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений об аресте (запрете) в ЕГРН направляет уведомление правообладателю, которое информирует о проведенной регистрации ограничения права и содержит, в том числе, реквизиты документа, информацию об органе, который вынес решение о запрете.

Управление напоминает, что информация об ограничениях права отображается в выписке из ЕГРН, которую может получить любое заинтересованное лицо. Статья 62 Закона о регистрации содержит норму о том, что сведения ЕГРН являются актуальными только на момент их предоставления из реестра. Это важное уточнение, поскольку уже в день выдачи документа сведения, содержащиеся в реестре, могут измениться, и соответственно, на них не следует полагаться длительное время.

Начальник отдела регистрации объектов недвижимости крупных правообладателей и регистрации арестов Управления Росреестра по Владимирской области Г.В. Головченко

Отдел информации

Важная информация для покупки квартиры во Владимире:

Ссылка на основную публикацию