Возврат арендованного здания, сооружения, помещения

Возврат арендованного здания, сооружения, помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

“Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!”

Обзор документа

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 марта 2016 г. N Ф08-893/16 по делу N А32-24372/2015 (ключевые темы: арендодатель – нежилые помещения – возврат арендованного имущества – прекращение договора аренды – окончание срока действия договора)

г. Краснодар
03 марта 2016 г.Дело N А32-24372/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Айбатулина К.К. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Шевченко Валентины Николаевны (ИНН 090108532760, ОГРНИП 305616523100039) – Мищихина И.Е. (доверенность от 05.01.2016), от ответчика – открытого акционерного общества “Агропромышленный строительный комбинат “Гулькевичский”” (ИНН 2329007878, ОГРН 1022303582784) – Фурсовой Е.С. (доверенность от 15.04.2014), рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества “Агропромышленный строительный комбинат “Гулькевичский”” на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-24372/2015, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Шевченко В.Н. (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО “Агропромышленный строительный комбинат “Гулькевичский”” (далее – общество) о взыскании 1 015 686 рублей задолженности по арендной плате с 01.12.2012 по 30.06.2013 и 23 157 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решением от 22.10.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.12.2015, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что общество не доказало возврат арендованного имущества.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в иске. По мнению заявителя, вывод судов о том, что договор аренды нежилого помещения от 10.01.2012 N 3 (далее – договор аренды) возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, несостоятелен, поскольку в пункте 1.2 договора стороны определили срок его действия – с 10.01.2012 по 10.12.2012. Пунктом 4.3 договора предусмотрен порядок продления действия договора путем обмена пролонгационными письмами, оформленными до истечения срока его действия. Поскольку такие письма не составлялись, договор прекращен с 10.12.2012, после названной даты предприниматель не выставлял акты на оплату аренды. 29 мая 2013 года стороны подписали акт сверки взаимных расчетов с 01.01.2012 по 29.05.2013, согласно которому задолженность общества перед предпринимателем составляет 1 596 076 рублей. Отсутствие двустороннего акта о возврате арендованных помещений не свидетельствует о том, что имущество не было возвращено арендодателю, а указывает на злоупотребление истцом своим правом на получение арендной платы. В дополнении к кассационной жалобе общество, признавая исполнение договора аренды, не оспаривая размер аренды с 10.01.2012 по 10.12.2012, ссылается на то, что договор аренды не продлевался, а факт невозврата арендатором по акту приема-передачи нежилого помещения не свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок. Арендодатель не передавал арендатору помещения по акту приема-передачи, поэтому у общества отсутствует обязанность возвратить помещения по акту. Истец не представил доказательств пользования ответчиком помещениями после 10.12.2012.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 10.01.2012 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский р-он, пер. Космонавтов, 17/3 (пункт 1.1 договора). Срок аренды – с 10.01.2012 по 10.12.2012 (пункт 1.2 договора).

Наличие задолженности по арендной плате с 01.12.2012 по 30.06.2013 явилось основанием для обращения арендодателя с иском в арбитражный суд.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Суды установили, что факт передачи и пользования ответчиком нежилыми помещениями подтверждается обстоятельствами, установленными вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2014 по делу N А32-25294/2014. Общество не оспаривает пользование помещениями в срок, на который заключен договор аренды (с 10.01.2012 по 10.12.2012).

В силу пункта 2.1.7 договора аренды общество обязано письменно уведомить арендодателя не позднее чем за три месяца об освобождении занимаемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном их освобождении и сдать помещения арендодателю по двухстороннему акту в исправном состоянию с учетом нормативного износа.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество до даты прекращения договора либо возвратил его несвоевременно, арендатор уплачивает арендную плату за время просрочки, начиная с даты прекращения договора (пункт 5.4 договора).

Поскольку общество по истечении срока действия договора аренды не возвратило в порядке пункта 2.1.7 договора нежилые помещения и продолжило пользоваться ими при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Доводы общества о том, что оно не получало помещения по акту приема-передачи и, следовательно, не обязано возвращать их по акту, а отсутствие такого акта не свидетельствует о невозврате имущества арендодателю, следует отклонить.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ). Действующее гражданское законодательство устанавливает конкретный порядок возврата арендуемого имущества (по акту приема-передачи). В договоре аренды стороны также предусмотрели возврат арендованных помещений по двухстороннему акту (пункт 2.1.7 договора). Общество не представило доказательств возврата арендованного имущества в порядке, предусмотренном Законом и договором, а также того, что акт не составлен по вине арендодателя и ответчик не пользовалось спорными помещениями, поэтому суды правильно удовлетворили иск. То обстоятельство, что ответчик принял помещения без составления акта приема-передачи, не освобождает его от обязанности составить такой акт после прекращения аренды, а также оплатить аренду за время фактического пользования помещениями (статья 622 ГК РФ, пункты 2.1.7 и 5.4 договора аренды).

Ссылка общества на то, что требование истца о взыскании арендной платы указывает на злоупотребление им правом, несостоятельна. В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Обращение предпринимателя в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов предусмотрено Законом (статья 11 ГК РФ, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и не является злоупотреблением правом.

Основания для изменения или отмены решения и постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 по делу N А32-24372/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Как выполнить возврат помещения арендодателю

Расскажем, как возвратить арендованное помещение наймодателю с минимальными последствиями для арендатора

Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса). При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений. Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью. Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

  • объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
  • недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

  • выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
  • подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю. В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи. Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Читайте также:  Требование о соразмерном уменьшении цены, установленной за работу, может быть заявлено заказчиком при существенных и

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора не допускается.

В соответствии со статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в общем случае несоблюдение простой письменной формы сделки не делает договор недействительным. Однако это лишает стороны договора права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Несоблюдение же письменной формы договора аренды здания, сооружения влечет недействительность договора аренды.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Ранее было отмечено, что к недвижимым вещам согласно статье 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. То есть к недвижимым вещам относят объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

“1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

2. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона”.

“2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации”.

“10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года”.

Если земельный участок продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендуемым зданием или сооружением.

Общими нормами договоров аренды установлено, что договор может не содержать размера арендной платы. В этом случае применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

Существенным условием договора аренды зданий и сооружений является установление размера арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор считается незаключенным. Вопрос арендной платы рассмотрен в Информационном письме Президиума ВАС РФ №66:

“12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно”.

ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей. В соответствии с подпунктом “г” пункта 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации.

В настоящее время функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Это установлено Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 года №200 “Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом”. Данное федеральное агентство находится в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, полномочия, возложенные на него, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2004 года №691 “О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом”.

В соответствии с Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 28 июня 2001 года №1810-р “Об установлении максимального срока оформления договоров аренды федерального имущества” максимальный срок оформления договоров аренды нежилых помещений и других объектов федерального имущества составляет один месяц. Исчисление срока начинается с даты представления арендатором (балансодержателем) полного пакета необходимых документов, соответствующих установленным требованиям, в том числе органов юстиции, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В договоре на аренду федерального имущества должен быть определен объем арендной платы, сроки и порядок ее внесения. Рассчитывается арендная плата в соответствии с методикой, утверждаемой Мингосимуществом России. С 1 июля 1998 года Распоряжением Мингосимущества Российской Федерации от 30 апреля 1998 года №396-р введен единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями. Величина арендной платы в соответствии с данным порядком рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 квадратного метра, которая устанавливается и ежегодно изменяется в соответствии с официальными публикациями Госстроя России, при отсутствии официальной информации – по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Минимальная величина арендной платы за 1 квадратный метр устанавливается и ежегодно изменяется органами власти субъекта Российской Федерации в зависимости от местных условий.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года №685 “О мерах по обеспечению поступления в Федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества” установлен порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом. Согласно этому документу арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет соответствующего территориального органа Мингосимущества Российской Федерации, открытый им в органах федерального казначейства.

В соответствии с Письмом УМНС по городу Москве от 18 июля 2001 года №03-12/32585 возможно осуществление перечисления арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом непосредственно арендатором в соответствии с заключенными договорами. Указанные платежи уплачиваются арендатором по месту своего нахождения и учитываются территориальным налоговым органом по фактическому поступлению.

Учитывая вышеизложенное, перечисление арендатором сумм арендной платы на счет балансодержателя является неправомерным. Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного на территории Российской Федерации, в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года №186-ФЗ “О федеральном бюджете на 2004 год” перечисляются в размере 100% в федеральный бюджет.

В соответствии с Письмом Минфина Российской Федерации от 10 сентября 1999 года №3-12-5/69 “Об отражении в учете и отчетности об исполнении федерального бюджета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом” перечисление в доход федерального бюджета арендной платы осуществляется арендаторами платежными поручениями на счета по учету доходов федерального бюджета.

В платежных поручениях в поле “Назначение платежа” арендатор должен указать:

  • коды доходов бюджетов Российской Федерации;
  • наименование платежа – “Арендная плата”;
  • период, за который уплачивается арендная плата;
  • наименование организации-арендодателя, номер ее лицевого счета;
  • номер и дату заключенного договора.

Отказ в обратной приемке помещения Арендодателем – возможен? Возможное изменение единообразной судебной практики ФАСов.

Ситуация:

Истек срок аренды

Арендатор возвращает имущество

Имущество имеет недостатки за которые отвечает арендатор

Арендодатель отказыватся принять имущество до устранения недостатков

Арендатор устраняет недостатки

Арендодатель принимает имущество

Вопросы:

1. Имеет ли право Арендодатель требовать плату за использование имущества после даты отказа от принятия имущества?

2. Имеет ли право Арендодатель отказываться от приемки имущества при наличии обоснованных замечаний к его состоянию.

До прошлой недели был уверен в единообразии судебной практики по этим вопросам.

Вывод был один: Арендодатель не имеет право отказаться от приемки возвращаемого арендатором имущества после прекращения договора аренды вне зависимости от состояния такого имущества.

Основой для наличия такой уверенности выступили приведенные в конце сообщения судебные акты ФАСов нескольких округов.

Доводы в пользы такого вывода кратко:

1. Ст. 655 ГК РФ предусмотривает обязанность Арендодателя принять помещения от Арендатора после прекращения договора.

2. Ни закон (ст. 622 ГК РФ и ст. 655 ГК РФ) ни положения заключенного договора аренды не содержат права Арендодателя на отказ от приемки помещений при прекращении договора, даже при возврате помещений в состоянии не соответствующем требованиям закона и/или договора.

3. Отказ Арендодателя от предлагаемой приёмки имущества есть просрочка кредитора, влекущая невозможность считать должника просрочившим и, следовательно, невозможность применения ст. 622 ГК РФ в части возложения обязанности оплатить использование арендуемого имущества за период просрочки.

Однако, в постановлении ФАС СКО по делу № А32-42877/2011 от 15.11.2012 г. столкнулся с противоположной точкой зрения.

1. Арендатор (должник) предложил Арендодателю (кредитору) ненадлежащее исполнение.

2. Просрочка Арендодателя (кредитора) имеет место при предложении Арендатором (должником) надлежащего исполнения.

3. Основания считать Арендатора (должника) не просрочившим отсутствуют (ч. 3 ст. 405 ГК РФ) – Арендатор обязан в силу ст. 622 ГК РФ внести плату за нарушение срока возврата имущества.

Читайте также:  Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

Мои выводы:

Кредитор считается просрочившим в нескольких случаях:

1 отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение

2 не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором … до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства

В описанном изначально случае, говорить о наличии просрочки кредитора по первому основанию действительно не приходится,

В рассматриваемом постановлении суд просто проигнорировал наличие второго основания.

Закон (ст. 655 ГК РФ) предписывает Арендодателю принять возвращаемое Арендатором имущество, без предоставления права на отказ от исполнения такой обязанности.

Выводы с точки зрения поиска общего справедливого правила для данной ситуации:

Единственной адекватной и справедливой мерой ответсвенности Арендатора является возмещение убытков Арендодателю, причиненнных ненадлежащим исполнением обязанности по возврату имущества в надлежащем сосотоянии.

Ситуация при которой Арендодатель:

– имеет право отказаться от приемки возвращаемого имущества

– имеет право потребовать оплаты за пользование имуществом за период после своего отказа от приемки

недопустима, поскольку создает возможность при которой Арендатор не смотря на допущенное нарушение, оплатит, сумму превышающую фактически понесенные Арендодателем убытки.

Прошу коллег поделится своими мнением по данной ситуации.

– Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2012 N Ф09-8670/11 по делу N А47-3315/2011

«. Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации».

– Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2006 по делу N А56-13270/2006

«Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора».

– Постановление ФАС СКО от 29 ноября 2006 года Дело N Ф08-5682/2006:

«Арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Неисправность крана может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием крана в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества».

– Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2011 по делу N А41-38654/10

«То обстоятельство, что на момент окончания срока договора аренды, арендованное имущество не находилось в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа, не освобождает арендодателя от обязанности его принятия. »

Кроме того, помимо сухой констатации факта недопустимости отказа арендодателя от приемки имущества, обнаружил в нескольких постановлениях судов апелляционной инстанции обоснование такой позиции:

«ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора. Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 Гражданского кодекса РФ, во-первых, означало бы принуждение истца к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного возврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений».

  • 18842
  • рейтинг 2

Корпоративное право: реформа ГК РФ и судебная практика

Практика применения законодательства о банкротстве

Introduction to English Legal System

Комментарии (7)

Как я уже тебе говорил, общее правило – кредитор может отказаться принимать ненадлежащее исполнение (абз.1 п.1 ст.406 ГК). Исключений для аренды, как, например, для строй.подряда (п.6 ст.753 ГК) не предусмотрено. Ergo, арендодатель вправе отказаться от приемки, если обязанность по возврату помещения исполняется арендатором ненадлежаще. Возможные злоупотребления правом со стороны арендодателя (на одной из дверей в уголке облупилась краска, подкрасить стоит 30 рублей, а в день аренды – 30 тыс.руб.) доказываются арендатором и могут служить основанием для отказа арендодателю в праве на взыскание АП за соответствующий период.

Подход, согласно которому арендодатель “не совершил действий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства” считаю несостоятельным. Какие такие действия не совершил арендодатель? Действия по приемке? Так ведь они как раз и описываются первой частью формулы абз.1 п.1 ст.406 ГК – действия по приемке отсутствуют ввиду правомерного отказа кредитора принимать ненадлежащее исполнение. Очевидно, во второй части нормы речь идет исключительно о тех действиях, которые не описываются в первой, иначе сам перечень потерял бы смысл. А именно – о случаях, когда кредитор не отказывается принимать исполнение, а просто отсутствует само исполнение по обстоятельствам, за которые отвечает сам кредитор, а не должник (скажем, заказчик не передал услугодателю нужную информацию или подрядчику – вещь для переработки и т.п.).

Наверное соглашусь с тем, что был не прав по вопросу толкования ст. 406 ГК РФ.

Над иным способом формального обоснования своей позиции необходимо будет подумать.

Но с точки зрения выработки общего справедливого правила для данной ситуации, всё-таки полагаю подход с использованием конструкции злоупотребления правом несовершенным.

Существовавший единообразный подход в судебной практике считаю верным.

В его защиту могу привести следующие аргументы:

Предоставленное законом Арендодателю право требовать возмещения убытков нарушением его права на возврат имущества в надлежащем состоянии – является справедливым и достаточным способом защиты прав Арендодателя.

Предоставление Арендодателю фактически дополнительного способа обеспечения своего права на возврат имущества в надлежащем состоянии является откровенным “перегибом” в пользу Арендодателя.

Такой “перегиб” может привести к необоснованному взысканию с Арендатора денежных средств сверх сумм причиненных Арендодателю убытков.

Кроме того, у Арендодателя, после оплаты ему пользования имуществом формально остается право взыскать еще и убытки с Арендатора (в качесте примера: арендодатель отказывается от приемки помещений, через неделю, принимает с замечаниями; в итоге имеет арендную плату за неделю после отказа и убытки за возврат имущества в ненадлежащем состоянии).

Использование механизма с злоупотреблением правом со стороны Арендодателя фактически приведет выяснению в процессе обстоятельств подлежащих доказыванию в рамках дела о взыскании убытков (перечень недостатков: поврежденная дверь, стоимость их устранения – 30 руб.).

Аналогия закона в части правила о строительном подряде, также кажется не совсем уместной.

Суть отношений по строительному подряду, исходя из которой формулировалось такое правило отличается существенным образом от отношений аренды.

В строительном подряде предмет – создание для будущего собственника вещи, не принять которую он может только при существенных нарушениях допущенных подрядчиком.

В аренде же суть отношений состоит в ограниченном по времени платном использовании вещи Арендатором, без перехода права собственности. Вещь остается в собственности Арендодателя, а период её использования определяется исключительно в рамках двустороннего согласования воль.
Ситуация при которой срок использования вещи может быть изменен по общему правилу на основании одностороннего волеизъявления стороны, даже как следствие допущенного нарушения – недопустима.

Полет мысли выдался не совсем системным и не достаточно аргументированным. Прошу прощения.
Сказывается конец рабочей недели и дефицит времени.

Святослав, я пытаюсь разделить обсуждение на 2 части:
– 1-я – поиск решения с формальной точки зрения в строгом соответствии с буквой закона
– 2-я – поиск общего справедливого правила в данной ситуации.

В предыдщем сообщении я отметил, что над формальным способом обоснования своей позиции мне еще надо подумать.

И все остальное сообщение посвящено как раз второй части проблемы – поиску справедливого правила.
Поэтому, собственно, я и позволил себе “общие рассуждения” .
И что касается упомянутой аналогии права, то это тоже было с моей стороны забегание вперед.

Теперь собственно по существующей проблеме с позиции формального подхода.

Допустим Арендодатель на основании общей нормы 406 ГК РФ не будет считаться просрочившим кредитором, так как ему предложили ненадлежащее исполнение.

Обратимся к положениям ст. 622 ГК РФ

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из содержания указанной статьи видно, что в данном случае плата за время просрочки передачи является мерой ответственности Арендодателя, которую он имеет право требовать в определенном законом размере и в силу его (закона) прямого указания.

Основанием для привлечения к ответсвенности Арендатора является нарушение в виде невозврата имущества после прекращения договора.

Когда Арендатор прекращает такое нарушение – предлагает Арендодателю забрать имущество – , прекращается право Арендодателя требовать привлечения Арендатора к такого рода ответственности.

Таким образом в данном случае речь идет не об исполнении Арендатором обязательства, которое Арендодатель имеет право не принять как ненадлежащее, а о прекращении Арендатором нарушения, дающего Арендодателю право требовать наложения на Арендатора санкций предусмотренным законом.

Факт предложения принять имущество в ненадлежащем состоянии является прямым нарушением ч. 1 ст. 622 ГК РФ и дает основание требовать возмещения убытков, причиненных таким нарушением.

Следовательно, наличие или отсутствие права у Арендодателя отказаться от принятия Имущества не имеет никакого значения в данной ситуации, так как единственным обстоятельством имеющим значение является факт предложения Арендатором принять возвращаемое имущество.

Буду рад любой критике. Но поддержке рад буду больше )

Пожалуй предыдущий вариант также несостоятелен .
Любое прекращение нарушение предполагает принятие такого нарушения кредитором и возможность непринятия в случае если это прекращение (исполнение) ненадлежащее.

Еще один возможный вариант формального обоснования:

Право предусмотренное ст. 622 ГК РФ Арендодатель имеет возможность реализовать только до момента предложения Арендатором принять возвращаемое имущество.

Если предложение Арендатора ненадлежащее, то Арендодатель и не обязан его принимать ст. 406 ГК РФ.

Однако данная ситуация неизбежно приведет к возможности злоупотребления Арендодателем предоставленными ему правами и требует автоматического применения ст. 10 ГК РФ.

Причина: в данном случае Арендодатель имеет возможность требовать не только возмещения убытков причиненных таким ненадлежащим исполнением, но и, СВЕРХ, того оплаты за период в течение которого он такое имущество не принимал.

В любом случае, вне зависимости от степени ненадлежащего исполнения (практически полная утрата вещи или незначительное её повреждение) Арендодатель получит право как требовать убытки причиненные возвратом имущества в ненадлежащем состоянии, так и плату за период просрочки возврата имущества после собственного отказа.

То есть в данной ситуации Арендодатель получает инструмент одностороннего определения размера сумм возмещения, что нарушает принцип равноправия участников гражданских правоотношений ч.1 ст.1 ГК РФ.

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков , он может потребовать их возмещения. Согласно п.1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передачи, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после представления его арендатору во владение или пользование и подписанием сторонами соответствующего документа о передаче объекта.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества в соответствии..

В силу п.2 ст 655 при прекращении договора … с соблюдением правил п.1 указанной статьи.

Считается ли исполненной обязанность арендатора по возврату арендованного имущества в случае если арендатор возвратил имущество не в том состоянии , в котором получил его или не в том состоянии, что оговорено договором.

Вправе ли арендодатель отказаться от такого исполнения, потребовать от арендатора привести возвращаемое имущество в то состояние , обусловленное договором, а за время проведения имущества в надлежащее состояние потребовать от арендатора внесения арендной платы на основании ст.622 ГК РФ как с лица просрочившего ….

Если арендатор предлагает принять имущество в ином состоянии, то нарушает требование закона и такое исполнение нельзя назвать надлежащим. Кредитор вправе отказаться от принятия ненадлежащего исполнения и предложить арендатору привести имущество в надлежащее состояние.

В таком случае обязанность арендатора по возврату имущества считается неисполненной и арендная плата подлежит внесению.

Вместе с тем отказ от принятия ненадлежащего исполнения является правом кредитора.

Арендодатель может принять имущество в состоянии, не соответствующем требованиям закона(условиям договора) в этом случае обязанность Арендатора по возврату имущества считается исполненной и арендная плата дальнейшему внесению не подлежит.

При этом кредитор вправе не предъявлять претензии, связанные с ненадлежащим исполнением указанной обязанностью или предъявить: потребовать привести используемое имущество в надлежащее состояние либо самостоятельно привести имущество в надлежащее состояние и потребовать от арендатора возмещения понесенных расходов

Возврат имущества арендатором – документооборот и учет

Возврат имущества арендатором – документооборот и учет

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Об особенностях возврата имущества арендатором мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Гражданско-правовые аспекты возврата имущества арендодателю.

Основы арендных отношений, обязанности сторон договора аренды установлены главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и прочие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Читайте также:  При отказе от договора заказчик вправе взыскать с подрядчика неосвоенную сумму аванса

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатором может быть любое лицо – юридическое, физическое, индивидуальный предприниматель.

Порядок возврата арендованного имущества определен статьей 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 июня 2009 года №А33-13624/08-Ф02-2461/09 по делу №А33-13624/08, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 августа 2009 года №Ф04-4007/2009(12493-А67-22) по делу №А67-6744/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 31 июля 2009 года по делу №А63-15116/2008). В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения (статья 622 ГК РФ).

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Об этом сказано в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Документооборот.

При прекращении действия договора аренды объект должен быть возвращен арендатором арендодателю по акту приема-передачи. Порядок оформления этого документа аналогичен передаточному акту, подписываемому в начале срока действия договора при передаче имущества арендатору. В акте должны быть отражены состояние имущества, своевременность его возврата, место возврата движимого имущества и так далее. К акту прилагается возвращаемая техническая документация, относящаяся к данному объекту.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания либо сооружения, обязательство арендатора возвратить (передать) здание или сооружение арендодателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и фактической передачи объекта арендатором (приемки арендодателем).

При этом судебная практика по вопросу о том, в какой момент обязательство арендатора по возврату арендодателю арендованного здания является исполненным, неоднозначна.

Так, некоторые суды отмечают, что при прекращении договора аренды обязанность по внесению арендных платежей прекращается в момент подписания акта приема-передачи. В частности такие выводы сделаны в Постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 24 декабря 2008 года по делу №Ф03-5816/2008, ФАС Московского округа от 7 мая 2008 года по делу №КГ-А40/3632-08, ФАС Северо-Западного округа от 27 апреля 2007 года по делу №А56-12090/2006.

Однако, в Постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2008 года по делу №А68-1305/08-67/4, ФАС Северо-Западного округа от 25 февраля 2009 года по делу №А05-3833/2008 арбитры указали, что помещение считается возвращенным не с даты составления акта передачи, а с момента осмотра арендодателем помещения и получения от арендатора ключей.

На основании акта приема-передачи бухгалтерия арендатора списывает возвращенный объект с забалансового учета (пункт 82 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н).

Учет операций по возврату имущества.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета, утвержденному Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» арендатор учитывает арендованные основные средства на счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды.

При получении в аренду основных средств по акту приемки-передачи в учете арендатора делается запись:

Дебет 001 «Арендованные основные средства».

При возврате арендованных основных средств арендодателю по акту приемки-передачи делается запись:

Кредит 001 «Арендованные основные средства».

Отметим, что для учета расчетов с арендодателями применяется счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Начисление арендной платы отражается по дебету счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества.

Улучшения арендованного имущества могут быть осуществлены как с согласия арендодателя, так и без согласия арендодателя, поэтому рассмотрим оба варианта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Напомним, что согласно статье 622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Значит, арендодатель, не давший своего согласия на осуществления улучшений, может либо принять их и возместить их стоимость арендатору, либо не принять их и потребовать арендатора привести имущество в первоначальное состояние, то есть в состояние до момента передачи имущества в аренду.

В том случае, если арендодатель принимает улучшения, произведенные арендатором, но при этом их стоимость не возмещает, в учете арендатора передача улучшений будет рассматриваться как безвозмездная передача.

В соответствии с пунктом 16 статьи 270 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитывается стоимость безвозмездно переданного имущества и расходы, которые несет организация при такой передаче.

Кроме того, в целях исчисления налога на добавленную стоимость передача права собственности на товары (работы, услуги) на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг) и является объектом налогообложения (пункт 1 статьи 146 НК РФ).

Следовательно, арендатор начислит НДС со стоимости передаваемых выполненных работ по улучшению арендованного имущества. Причем начислит не в момент формальной передачи, например, при выезде, а в момент завершения создания неотделимых улучшений. При этом суммы НДС подлежат вычету у арендатора (Письма УФНС Российской Федерации по городу Москве от 26 января 2007 года № 19–11/06916 и от 8 декабря 2006 года № 19–11/108507).

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ определено, что если улучшение арендованного имущества произведено с согласия арендодателя, то арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом арендодатель может компенсировать затраты арендатору как до, так и после прекращения договора аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ для арендатора возмещаемые неотделимые улучшения не являются амортизируемым имуществом.

В бухгалтерском учете стоимость улучшений отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и при передаче арендодателю результатов работ списывается на прочие расходы. Сумму возмещения арендодателем расходов на проведение неотделимых улучшений арендатору для целей налогообложения следует учитывать в составе выручки от реализации на момент передачи результатов работ по акту (пункт 1 статьи 249 НК РФ). Соответственно, расходы арендатора надо рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя. Передача арендатором результатов выполненных работ будет являться реализацией.

Как было сказано выше, если арендатор несвоевременно возвратил арендованное имущество, то арендодатель вправе потребовать выплату неустойки.

Штрафы, санкции и неустойки за нарушение условий договоров в бухгалтерском учете арендатора включаются в состав прочих расходов на основании пункта 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организаций» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99).

Присужденные судебными органами или согласованные сторонами суммы убытков и финансовых санкций за нарушение условий договора аренды отражаются в учете арендатора по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

В налоговом учете – это внереализационные расходы (подпункт 13 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Аренда зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений.

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие “сооружение” является родовым по отношению к понятию “здание”.

Сооружение – это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.

Здание – это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы.

Признаками зданий и сооружений являются:

это объекты, созданные людьми, а не природой;

они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;

это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;

это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.

Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п. 3 ст. 434 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (т.е. размер платы может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения). Она должна учитывать стоимость объекта аренды, его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.).

Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.

Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.

Пункт 3 ст. 614 ГК закрепил норму, в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким образом, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Кроме того, п. 4 ст. 614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ст. 450 и ст. 451 ГК.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным.

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества”. Отсюда следует, что право аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации. При регистрации же договора на срок год и более года он регистрируется вместе с правом аренды.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю, то к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель.

При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия.

Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: При сдаче лабораторной работы, студент делает вид, что все знает; преподаватель делает вид, что верит ему. 9634 – | 7393 – или читать все.

194.79.20.244 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Ссылка на основную публикацию