Взимание с арендатора дополнительных платежей по договору аренды офисного помещения

Споры по аренде: когда выиграет арендодатель

Собственники помещений порой злоупотребляют своими правами, пользуясь тем, что являются сильной стороной в отношениях с арендаторами. Однако практика показывает, что с этим можно бороться.

Мы отобрали 10 свежих судебных споров, в которых арендаторы одержали верх над арендодателями и сэкономили на аренде немалые деньги. Это истории об увеличении арендной платы в одностороннем порядке, о создании препятствий в пользовании помещением, о невозвращении арендного депозита и о многих других незаконных действиях собственников недвижимости. Данная информация поможет и другим компаниям выйти из подобных ситуаций без потери средств.

Если помещения неточно описаны в договоре, требуйте возврата денег

По условиям договора в аренду должны быть сданы помещения площадью 407 кв. м, границы которых указаны на поэтажном плане.

Стороны подписали акта приема-передачи. При этом в договоре упоминалось, что точная дата начала аренды будет определена в допсоглашении – графике проведения отделочных работ, которое будет подписано сторонами после разработки необходимой для проведения работ документации.

Арендатор перечислил авансовые платежи на сумму 3,2 млн рублей и страховой депозит 1 млн рублей.

Через неделю арендатор направил своих представителей на объект для осмотра и приемки помещений. Оказалось, что они не соответствуют условиям договора. Тогда компания направила ответчику претензию с предложением расторгнуть договор и вернуть аванс с депозитом. Однако получила отказ.

Собственник сослался в суде на то, что компания виновата сама. Она должна была представить для проведения отделочных работ архитектурный проект и рабочую документацию, но не сделала этого.

Суды решили, что договор является незаключенным и аванс с депозитом должны быть возвращены.

  • границы помещений были отмечены лишь примерно: согласно приложению к договору помещения не имеют технического описания и отображены схематично. Они отражены на плане этажа в составе площади, которая также не имеет технического инвентаризационного описания. Физически помещения не ограничены строительными конструкциями, то есть не созданы в натуре. Это подтверждается актом осмотра и заключением специалиста о проведении строительно-технического исследования;
  • отсутствие договоренности сторон о сроках проведения строительных работ препятствует индивидуальному определению объекта аренды;
  • ответчик не доказал, что принимал меры для конкретизации сроков выполнения работ и получения от истца необходимой документации.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.11.2018 № Ф05-17959/2018.

До регистрации договора никакие платежи вносить не нужно

По условиям договора арендная плата начисляется с даты постановки земельного участка на кадастровый учет и вносится арендатором ежеквартально. При этом договор вступает в силу с даты его госрегистрации.

Она же состоялась только 29 декабря 2015 года.

Дело в том, что договор удалось зарегистрировать лишь со второй попытки спустя 2 года с даты его подписания. Первое обращение сторон с заявлением о госрегистрации договора было в январе 2014 года. Росреестр отказал на том основании, что пустой земельный участок может быть предоставлен в аренду только по результатам аукциона, который департаментом не проводился. Ни одна из сторон не оспорила этот отказ.

До регистрации договора компания не вносила арендную плату, в связи с чем департамент потребовал ее через суд.

Арбитры отклонили его иск, мотивировав это тем, что фактически компания приступила к пользованию спорным участком лишь 29.12.2015. Доказательства того, что фирма пользовалась участком в период с декабря 2013 года по декабрь 2015-го в материалах дела отсутствуют. В частности, акт передачи земельного участка компании истцом не представлен.

В связи с этим оснований полагать, что арендатор пользовался имуществом с данной даты, как заявляет истец, не имеется.

Соответственно, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, – резюмировал суд.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2018 № Ф05-13179/2018.

Условие о повышении арендной платы исполнять необязательно

В апреле 2017 года она получила от арендодателя проект допсоглашения об установлении арендной платы с 01.09.2017 в размере 1 млн рублей. Собственник ссылался на пункт договора, который гласил: «Стороны договорились в апреле 2017 года пересмотреть размер арендной платы арендуемого помещения».

Однако компания отказалась подписать данное допсоглашение, в связи с чем спор дошел до суда.

Арбитры поддержали арендатора, поскольку указанный пункт не содержит ни конкретного размера новой арендной платы, ни условия о договоренности сторон ее повысить.

При таких обстоятельствах изменение условий договора возможно только на основаниях, предусмотренных законом или договором. Истцом же такие основания не названы и не доказаны.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2018 № Ф05-14369/2018.

Собственник продал эвакуационный выход – прекращайте ему платить

В 2011 году собственник продал другой компании часть подвального помещения, выход из которого одновременно являлся эвакуационным выходом из помещения, которое арендовала компания. В связи с этим она решила, что лишена возможности использовать свое помещение, и перестала платить.

Спустя время собственник подал в суд: потребовал взыскать с фирмы задолженность по аренде в размере 3,5 млн рублей плюс неустойку 500 тыс. рублей, расторгнуть договор аренды и выселить компанию.

Компания подала встречный иск: взыскать с арендодателя переплату по аренде в размере 1 млн рублей, которую она внесла уже после продажи подвала с эвакуационным выходом.

Суд удовлетворил именно встречный иск, а все требования собственника отклонил.

Арбитры согласились с доводами компании, что в соответствии со «Сводом правил СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» арендуемое фирмой помещение должно иметь не менее двух выходов, один из которых должен соответствовать требованиям эвакуационного выхода.

В результате этой продажи фирма была лишена возможности использовать помещение. Соответственно, на основании ст. 328 (встречное исполнение обязательства) обязательство по внесению арендной платы у нее не возникло.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.10.2018 № Ф05-3228/2017.

Не проводится капитальный ремонт – не вносите арендную плату

До 2016 года арендатор исправно вносил арендную плату.

Затем прекратил платежи, сославшись на то, что арендодатель не выполняет свое обязательство по проведению капитального ремонта в зданиях, что повлекло невозможность использования арендатором зданий по назначению.

Внесение арендных платежей производилось вплоть до момента, когда состояние зданий ухудшилось настолько, что стала ясна невозможность их дальнейшего использования для размещения дата-центра. Невозможность использования зданий стала очевидной для арендатора в силу наступления следующих событий:

  • существенное ухудшение состояния зданий за период аренды: при осадках крыша начала протекать водопадом внутрь помещений);
  • недобросовестные действия арендодателя, свидетельствующие о многолетнем и полном отказе от исполнения обязательств по проведению капитального ремонта частей и коммуникаций зданий: наружных стен, кровли, окон, лифтового оборудования, водопровода, канализации, ливнестока, отопления.

Собственник недвижимости обратился в суд с требованием взыскать с арендатора долг по арендным платежам. Он сослался на то, что часть помещений используется под офис и арендатор занимается иной вспомогательной деятельностью, которой отсутствие капремонта не является помехой.

Возможность приспособления помещений в зданиях к размещению спецоборудования напрямую зависит от общего технического состояния помещений.

То обстоятельство, что арендатор принял здания и знал о плохом состоянии, в котором они находятся, не освобождает собственника зданий от обязанности по проведению капремонта.

Таким образом, учитывая, что в силу ст. 616 ГК РФ и условий договора обязанность по производству капремонта лежит на арендодателе, требование о взыскании арендных платежей безосновательно, поскольку арендатор был лишен возможности пользоваться арендованными зданиями в соответствии с их назначением.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2018 № Ф05-13929/2017.

Субарендатор может не платить, если арендатору не разрешали сдавать помещения

Возражая, ответчик обратил внимание на то, что 2 месяца назад договор аренды между собственником недвижимости и арендатором-истцом был расторгнут арендодателем. Причиной послужило грубое нарушение последним условий договора аренды, который запрещал ИП сдавать помещения в субаренду без соответствующего согласия арендатора. В представленных письменных возражениях на иск собственник это подтвердил.

Суды решили, что данные обстоятельства с учетом положений ст. 209, 309, 310, 330, 608, 615 ГК РФ, разъяснений в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 исключают возможность удовлетворения иска.

Ведь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Более того, из указанных норм и разъяснений следует, что собственник теперь вправе предъявить иск к ИП, который заключил договор аренды, не обладая правом собственности на помещения и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать их в аренду, и получал платежи. Причем он действовал заведомо недобросовестно, поскольку знал или должен было знать об отсутствии у него таких правомочий в силу закона и договора аренды.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2018 № Ф05-5451/18.

Собственник не может в одностороннем порядке лишить арендатора права на субаренду

Арендатор не согласился, сославшись на то, что по договору он вправе переуступать право аренды другому лицу и сдавать арендованные помещения в субаренду.

Однако арендодатель настаивал на расторжении, поскольку после заключения договора направил арендатору уведомление, в котором с указанием на ст. 157.1 ГК РФ сообщил об отзыве согласия на переуступку права аренды другому лицу и сдачу арендованного помещения в субаренду.

Первая и апелляционная инстанции отвергли этот аргумент, но кассация с ним согласилась. Судьи округа решили, что положения пункта договора аренды о возможности сдавать помещения в субаренду следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке его отозвать.

ВС РФ отверг эту позицию и защитил арендатора.

Он указал, что согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Ввиду того, что договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение его условий в одностороннем порядке, собственник был не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт договора о существенном условии, позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.

Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 № 303-ЭС17-13540.

Требование провести ремонт не позволяет задерживать приемку помещения

Арбитры не удовлетворили ни то ни другое требование.

Судьи установили, что письмом от 20.02.2017 арендатор известил собственника о своем намерении с 01.05.2017 расторгнуть договор.

По условиям соглашения договор считается расторгнутым после производства на объекте текущего ремонта, уборки и подписания сторонами акта приема-передачи. Арендатор обязан поддерживать объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и вернуть объект в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

При совместной встрече 04.05.2017 арендодатель отказался от приемки помещений, сославшись на необходимость проведения текущего ремонта. Однако конкретный перечень необходимых работ составлен не был. Договор его также не содержит. При этом истец не предоставил суду доказательства того, что передаваемое имущество имело недостатки, превышающие нормальный износ и препятствующие его принятию.

Арендатор 05.05.2017 направил арендодателю письмо о том, что помещение убрано, имущество вывезено, к письму был приобщен акт приема передачи помещения.

Судьи пришли к выводу, что арендодатель необоснованно уклонялся от приема помещений, а действия арендатора, предпринятые им в целях составления акта приема-передачи помещения, освобожденного к окончанию срока действия договора, следует расценивать как добросовестные и отвечающие требованиям закона.

Фактическое освобождение помещения избавит от арендной платы

Собственник сослался на то, что ответчик прекратил выплачивать арендную плату. Между тем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением (досудебной претензией) от 10.04.2017 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 10.05.2017. С этой даты он потребовал вернуть здание в исправном состоянии без каких-либо недостатков по акту приема-передачи с погашением задолженности. Однако арендатор этого не сделал.

Ответчик возразил, что фактически вернул здание, а также ключи от него и от ворот по акту приема-передачи еще 01.03.2017. Собственник принял имущество, акт подписал, но второй экземпляр отдать отказался. После этого заявил, что отказывается принять здание по причине того, что арендатор не восстановил первоначальное состояние фасадной части здания.

Возврат здания собственнику подтверждался:

  • фактом подписания с его стороны актов обратного приема-передачи;
  • письмом охранной организации о подтверждении передачи помещения;
  • рекламными объявлениями о сдаче данного здания в аренду после 01.03.2017;
  • видеозаписью, которая содержит дату ее создания, очевидную привязку к помещению через изображение основного выхода и табличку на внешней стене здания с указанием адреса помещения, на которой запечатлен процесс вывоза имущества ответчика из помещения.

Суды решили, что при таких обстоятельствах следует признать факт расторжения договора аренды и возврат здания надлежаще оформленными именно 01.03.2017.

Необоснованное уклонение собственника от приемки здания исключает просрочку арендатором его передачи и не дает истцу права требовать с ответчика арендную плату.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.10.2018 № Ф05-17905/2018.

Обеспечительный платеж при расторжении договора возвращается

Суд удовлетворил иск, поскольку основания для возврата данного платежа были прописаны в договоре и имели место в действительности.

Фирмы подписали три документа:

  • предварительный договор, предусматривающий обязательства сторон по заключению договора субаренды нежилого помещения;
  • соглашение, предусматривающее порядок пользования помещением до подписания договора субаренды;
  • соглашение об обеспечении обязательств по предварительному договору. В нем имелся пункт о том, что арендатор вправе по предоставлении письменного уведомления арендодателю за 3 месяца до расторжения договора и освобождения помещения отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора, расторгнуть его в одностороннем и внесудебном порядке, после чего действие договора прекращается. В случае такого расторжения арендодатель возвращает арендатору обеспечительную сумму в течение 15 дней.

Затем компания уплатила обеспечительный платеж.

Спустя три года она уведомила организацию об одностороннем отказе от принятых обязательств по предварительному договору, а также соглашению об обеспечении обязательств.

Судьи решили, что данное заявление полностью соответствовало условиям для возврата обеспечительного платежа, поэтому его удержание арендодателем действительно незаконно.

Арендные каникулы без страха и упрека

Как правильно оформить временное освобождение арендатора от арендных платежей

Чтобы полноценно использовать помещение в своей деятельности, арендатору нередко требуется провести там какие-либо предварительные работы, например сделать ремонт. Естественно, это требует времени, притом что эксплуатировать недвижимость в этот период затруднительно. А договор-то аренды уже действует.

МНЕНИЕ ЧИТАТЕЛЯ

“ Сейчас финансового кризиса ситуация на рынке аренды нежилой недвижимости просто аховая: предложение сильно превышает спрос. Поэтому многие арендодатели готовы предоставлять арендные каникулы (и довольно продолжительные) даже для тех помещений, которые не требуют никаких дополнительных вложений со стороны арендатора. Лишь бы только сдать их и получить хоть какие-то деньг

Владимир,
риелтор, г. Москва

В подобных ситуациях арендодатели обычно без проблем соглашаются предоставить так называемые арендные каникулы — временной промежуток, в течение которого плата за арендуемое помещение не взимается, при этом право пользования им за арендатором сохраняется. Кстати, арендные каникулы, как правило, касаются только оплаты непосредственно аренды. На внесение платы за коммунальные услуги каникулы не распространяются.

Срок таких каникул может быть любым. На практике он составляет от 2 месяцев до года с лишним. Это зависит главным образом от площади сдаваемых помещений, а также от степени их готовности, от вида планируемых работ и от длительности договора аренды.

О том, как закрепить в договоре условие об арендных каникулах, чтобы избежать налоговых рисков, мы и поговорим.

В материале не будут затрагиваться вопросы передачи и учета неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

Вот это плохая идея

Однозначно стоит избегать в договоре аренды формулировок, в которых налоговики могут усмотреть безвозмездное пользование помещением в «бесплатный» период:

5.2.1. В связи с необходимостью проведения ремонтных работ в арендуемом помещении период с 1 июля 2015 г. по 31 августа 2015 г. включительно признается Сторонами арендными каникулами, в течение которых арендная плата за пользование помещением не уплачивается.

2.5. В течение 2 месяцев считая с момента передачи арендуемого помещения по акту приема-передачи Арендатору предоставляются каникулы по оплате аренды, под которыми понимается освобождение арендатора от обязанности уплачивать арендную плату.

Это может повлечь за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон договора:

  • арендатору придется отразить внереализационный доход в виде безвозмездно полученного права пользования помещением в сумме, равной рыночной стоимости аренды идентичного имущества, подтвержденной документальн При этом проверяющие наверняка будут ориентироваться на арендную плату, установленную договором. Соответственно, арендатору надо заплатить налог на прибыль или налог при УСНО;
  • арендодателю нужно будет начислить НДС на сумму неполученной арендной плат Кроме того, в период арендных каникул он не сможет начислять амортизацию по сдаваемому помещени

Встречается еще один вариант рискованного с налоговой точки зрения оформления арендных каникул. В договоре прописывается, что арендные платежи начинают уплачиваться, к примеру, с даты подписания передаточного акта (так называемая дата начала аренды). А до момента его подписания арендатору предоставляется доступ в помещение без права использовать его по целевому назначению. Так вот этот самый доступ вполне может быть истолкован налоговиками как реальное начало аренды.

А вот это попробуйте.

Не переплачивать налоги поможет один из предложенных ниже способов.

СПОСОБ 1. Прописать, что арендная плата уплачивается с месяца аренды, но просто снизить ее на некоторый период.

Допустим, вы планируете на 11 месяцев снять офис, арендная плата за который составляет 100 000 руб. в месяц с учетом НДС. Арендодатель готов предоставить на первые 2 месяца арендные каникулы для отделки помещения. Чтобы исключить налоговые риски, можно заключить договор аренды с таким условием: за первые 4 месяца аренды размер платы составляет 50 000 руб. в месяц, а начиная с месяца повышается до 100 000 руб.

Сформулировать это можно так:

2.5.5. Ежемесячная арендная плата составляет 100 000 (сто тысяч) рублей, включая НДС.

2.5.6. В период проведения ремонтно-отделочных и иных подготовительных работ в переданном помещении (с 1 июля 2015 г. по 31 октября 2015 г. включительно) Арендатор уплачивает арендную плату в размере 50% от установленной п. 2.5.5 настоящего Договора.

При таком варианте сумма арендных платежей за период аренды останется неизменной. Как с учетом каникул плата за 11 месяцев была бы равна 900 000 руб. (100 000 руб. х (11 мес. – 2 мес.)), так и без каникул она составит столько же: (50 000 руб. х 4 мес.) + (100 000 руб. x 7 мес.).

Читайте также:  Указание в договоре подряда срока его действия не является согласованием начального и конечного сроков выполнения

Пределов для снижения арендной платы Даже если арендатор и арендодатель являются взаимозависимыми лицам сделка вряд ли попадет в разряд контролируемых по стоимостному критери Но все же не стоит на время арендных каникул устанавливать номинальную арендную плату (например, 100 руб. в месяц), чтобы налоговики не смогли переквалифицировать сделку в безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

Напомним, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок более 1 года, нужно регистрировать в органах Росреестр Незарегистрированный договор считается незаключенным, и, по мнению контролирующих органов, расходы по нему нельзя учесть для целей налогообложени Однако суды, в частности Московского региона, с этим мнением категорически не согласн

СПОСОБ 2. Закрепить в договоре аренды обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость работ по доведению помещения до пригодного состояния путем ее зачета в счет оплаты аренды за энное количество месяцев. Гражданское законодательство это допускае

По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного имущества, а арендатор — текущий ремон если договором не установлено иное.

Формулировка в договоре может быть такой:

«3.1.1. Ремонт, переоборудование, переустройство и иные действия, необходимые для приведения арендуемого помещения в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, определенному Договором, выполняются за счет средств Арендатора.

3.1.2. Арендодатель компенсирует Арендатору затраты, связанные с проведением ремонта и (или) выполнением указанных действий, путем зачета произведенных расходов в счет оплаты аренды за первые 4 месяца действия настоящего Договора. В этом случае Стороны оформляют и подписывают акт зачета взаимных требований по согласованной форме (приложение № 2 к Договору).

месяца арендная плата уплачивается согласно п. 2.5.5 Договора».

Как видите, условие об арендных каникулах совсем несложно сформулировать, при этом не упоминая о них.

Аренда офиса: на какие условия договора важно обратить внимание арендатору?

Среди договоров, заключаемых компанией в процессе своей хозяйственной деятельности, договору аренды офиса можно отвести одно из центральных мест. Необходимость в договоре аренды возникает еще на этапе создания компании, поскольку государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянного действующего исполнительного органа. О том, какие условия договора аренды требуют внимательной проработки со стороны арендатора, чтобы в дальнейшем он мог эффективно защищать свои права, читайте в материале.

Наличие у регистрирующего органа сведений о недостоверности информации об адресе, как в случае указания заявителем адреса массовой регистрации, или отсутствие детального, вплоть до номера офиса (помещения), описания адреса является основанием для отказа в регистрации юридического лица (подп. «р» п. 1 ст. 23 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», постановления АС Московского округа от 28.12.2017 № Ф05-19673/2017 по делу № А41-15858/17, АС Дальневосточного округа от 20.09.2018 № Ф03-3931/2018 по делу № А51-4441/2018). Если арендатор намерен использовать помещение именно с целью указания его адреса в ЕГРЮЛ, ему необходимо убедиться, что проект договора не содержит запрета на использование адреса арендуемого помещения в качестве адреса местонахождения арендатора, а нарушение установленного запрета не влечет для арендатора негативных последствий: от значительных финансовых санкций до права арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды.

Если условия договора аренды нежилого помещения диктует арендодатель, арендатору крайне сложно пересмотреть текст договора целиком, и поэтому важно сконцентрировать внимание на принципиальных моментах.

Описание объекта аренды

Договору аренды посвящена глава 34 ГК РФ, причем к договору аренды нежилой недвижимости применяются правила параграфа 4 об аренде зданий и сооружений, а общие положения об аренде (параграф 1 гл. 34 ГК РФ) применяются в случаях, не урегулированных специальными нормами.

По договору аренды арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование определенное недвижимое имущество (п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ), а отсутствие в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, влечет незаключенность договора (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В то же время в судебной практике и законодательстве сформировался подход, что, если стороны приступают к исполнению договора с несогласованным условием об объекте, они лишаются возможности ссылаться на его незаключенность (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения ГК РФ о договоре аренды» (далее — Постановление № 73), п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Если речь идет об аренде части помещения, например отдельной комнаты, то в указанном Постановлении № 73 Пленум ВАС РФ дал положительный ответ на вопрос о возможности арендовать только часть помещения (п. 9). Судебная практика исходит из того, что арендуемая часть помещения должна быть конкретизирована: договор должен содержать «графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи)».

Применительно к нежилым помещениям в договоре аренды части помещения следует указать этаж, площадь, номер офиса, а на плане помещения следует графически выделить арендуемую часть. Впоследствии это позволит арендатору нивелировать риск признания договора незаключенным, риск отказа в его государственной регистрации, отказа в государственной регистрации юридического лица по приведенному выше основанию, а также избежать споров с арендодателем о том, какое именно имущество должно быть передано по акту приема-передачи.

Согласие залогодержателя на сдачу имущества в аренду

Арендатору следует проверить помещение на наличие обременений и прямо указать в договоре аренды их наличие или отсутствие. Диспозитивная норма п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) позволяет залогодателю сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя, если срок аренды не превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению данного имущества. В то же время риск арендатора помещения, находящегося в залоге, заключается в том, что при отсутствии согласия залогодержателя на заключение договора аренды, при обращении взыскания на имущество все права аренды, предоставленные залогодателем после заключения договора об ипотеке, прекращаются (п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке).

Если при наличии обременений арендодатель не предупредит о них арендатора, арендатор в силу ст. 611 ГК РФ вправе будет потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Право собственности арендодателя на сдаваемое в аренду имущество

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право на сдачу имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу. Разъяснения данной норме даны в п. 10 Постановления № 73: арендодатель должен обладать правом собственности на вещь в момент передачи вещи арендатору либо выступать законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи).

Разъяснения, содержащиеся в п. 11 Постановления № 73, актуальны для арендаторов офисов в офисных центрах, не введенных в эксплуатацию. Не секрет, что на практике оформление документов для ввода здания в эксплуатацию, а затем регистрация арендодателем права собственности может занять довольно много времени (порой более года), в то время как арендодатель заинтересован как можно скорее начать извлекать прибыль от сдачи имущества в аренду. Соответственно, арендатору, заинтересованному в аренде офиса в здании, еще не введенном в эксплуатацию, необходимо будет убедиться, что именно его контрагент является законным владельцем помещения, а само здание не является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). При этом, как разъяснил ВС РФ, если арендатор будет фактически пользоваться вещью по договору, впоследствии признанному недействительным, суд обяжет арендатора вернуть недвижимость арендодателю и присудит оплатить все время фактического использования помещения (если оно не было оплачено на соответствующий момент) либо откажет арендатору в возврате ранее внесенной арендной платы (п. 82 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

Назначение помещения и его техническое состояние

Еще одним положением, на которое арендатору необходимо обратить внимание, является то, как в договоре описано назначение помещения (ст. 611 ГК РФ), поскольку пользование арендатором помещением не в соответствии с его назначением (с нарушением положений п. 1 ст. 615 ГК РФ) влечет право арендодателя потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 619 ГК РФ). Помимо этого, арендатору для ведения его деятельности в помещении может потребоваться получение специальных разрешений, поэтому должна существовать объективная (исходя из характеристик помещения) возможность их получить. В частности, особенности или ограничения использования нежилой недвижимости предусмотрены законодательством о противопожарной безопасности, охране объектов культурного наследия, санитарно-эпидемиологическими требованиями.

В одном из дел арендатор заключил на торгах договор аренды для использования зданий под офисы и предприятия общественного питания, а потом выяснил, что такое использование невозможно в силу санитарно-эпидемиологических требований. Указанные недостатки не позволяли арендатору использовать здания по согласованному сторонами назначению и являлись неустранимыми.

Постановление АС Поволжского округа от 15.02.2018 № Ф06-10972/2016 по делу № А57-13978/2015

Также условие о назначении арендуемого имущества имеет важное значение при решении вопроса о возможности проведения и согласования перепланировки или проведения ремонта в помещении. И здесь риски, связанные с произведенной перепланировкой, полностью лежат на арендаторе, поскольку даже согласие на перепланировку со стороны арендодателя не освобождает арендатора от административной ответственности за несанкционированную перепланировку. Одновременно зафиксированное в договоре согласие арендатора со всеми характеристиками имущества, его особенностями и указание на то, что при заключении договора арендатор осмотрел имущество и не обнаружил каких-либо недостатков, станет препятствием для предъявления требования к арендодателю на основании ст. 612 ГК РФ. При этом данный аспект тесным образом связан с включением в договор условия о праве арендатора требовать компенсации неотделимых улучшений и возможностью для по-следующей реализации такого права.

В одном из дел суды пришли к выводу, что отсутствие указаний на техническое состояние помещений как на момент заключения договора, так и на момент их передачи арендатору, приемка помещения арендатором без замечаний, отсутствие доказательств того, что перепланировка была проведена предыдущим арендатором, являются достаточными основаниями для взыскания с арендатора убытков, понесенных арендодателем в виде восстановительных работ.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.05.2018 № Ф08-3782/2018 по делу № А32-6588/2016

При обнаружении арендатором устранимых недостатков при заключении договора необходимо предусмотреть в договоре срок для их устранения арендодателем и последствия нарушения данной обязанности. А в случае если по соглашению сторон такие недостатки будут устранены арендатором — условия возмещения арендодателем понесенных расходов. Закрепление таких условий впоследствии позволит арендатору требовать соразмерного уменьшения арендной платы за период, когда пользоваться имуществом по назначению было невозможно (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору имущество с документами, необходимыми для его эксплуатации. Поэтому целесообразно перечислить их в договоре и указать, какие именно документы переданы арендатору, или предусмотреть обязанность арендодателя по их получению. При этом в переговорах с арендодателем еще на этапе заключения договора арендатор может выдвигать аргумент о том, что отсутствие документов, необходимых для эксплуатации помещения, является обстоятельством, препятствующим арендатору пользоваться помещением по назначению (см., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2018 № 13АП-8062/2018 по делу № А21-9234/2017).

Арендная плата и арендные каникулы

В договоре аренды нежилого помещения существенным условием является арендная плата, а отсутствие условия о ее размере или порядке определения влечет незаключенность договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Исходя из положений ст. 606, 614, 622 ГК РФ, арендная плата начисляется за все время, пока арендатор пользуется имуществом, то есть с даты приема помещения по дату его возврата. Если в договоре предусмотрена ответственность за просрочку возврата арендатором имущества арендодателю, необходимо учитывать, что наряду с неустойкой арендатор (если иное не будет согласовано в договоре) на основании ст. 622 ГК РФ должен будет оплатить арендную плату за этот период.

В сфере аренды коммерческой недвижимости широко распространена практика предоставления арендатору так называемых арендных каникул, то есть уменьшение или «освобождение» от арендной платы на время проведения ремонта, необходимого арендатору для ведения коммерческой деятельности в помещении. Стороны исходят из того, что в этот период арендатор не пользуется помещением, а только подготавливает и приспосабливает его к соответствующему использованию.

Во избежание риска предъявления арендодателем требования о выплате арендной платы за этот период в договоре целесообразно указать, что в течение указанных «каникул» арендная плата установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем на практике встречаются ситуации, когда даже в случае прямого указания на освобождение арендатора от оплаты арендных платежей на период ремонта и возложения на него обязанности по оплате только коммунальных услуг, пользование имуществом в этот период не расценивается как безвозмездное (см., например, постановление АС Поволжского округа от 12.10.2016 № Ф06-13131/2016 по делу № А65-30066/2015).

В интересах арендатора прямо предусмотреть в договоре момент, с которого по завершении «ремонтных каникул» начнет начисляться плата за пользование имуществом. В роли документа, фиксирующего начало начисления арендной платы, нередко выступает предусматриваемый сторонами акт начала коммерческого использования или его аналог.

Следует отметить, что несмотря на то что завершение ремонта и, как следствие, подписание акта начала коммерческого использования полностью зависит от воли арендатора, действующая редакция ГК РФ в ст. 327.1 «Обусловленное исполнение обязательства» позволяет обусловить начало начисления арендной платы совершением арендатором определенных действий. При этом следует учитывать разъяснения Пленума Верховного суда РФ, изложенные в п. 23 постановления от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», о необходимости добросовестного поведения стороны, которой невыгодно наступление определенного в договоре обстоятельства (см. также постановление АС Восточно-Сибирского округа от 20.06.2017 № Ф02-2504/2017 по делу № А33-15785/2016).

Избежать лишних расходов по арендной плате арендатору поможет тщательная проверка площади арендуемого помещения: в случае определения арендной платы из расчета стоимости квадратного метра арендодатель не вправе включать в площадь помещения общее имущество собственников здания. Наглядно такую ситуацию иллюстрирует спор о взыскании одним из долевых собственников неосновательного обогащения с другого собственника.

В одном деле суд с учетом позиции, высказанной еще Пленумом ВАС РФ в постановлении от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», посчитал, что поскольку в аренду было передано только имущество, принадлежащее арендодателю, а пользование арендаторами общим имуществом собственников помещений в здании возможно в силу неразрывности прав арендатора на владение и пользование арендуемым помещением и общим имуществом здания, подлежит взысканию в пользу всех собственников здания неосновательное обогащение в сумме полученных арендодателем денежных средств за сдачу им в аренду общего имущества здания.

Постановление АС Московского округа от 07.12.2016 № Ф05-18067/2016 по делу № А40-167799/2014

Зачастую арендодатель настаивает на включении в договор условия о его праве на повышение арендной платы в одностороннем порядке. В таком случае целесообразно предусмотреть порядок предварительного уведомления арендатора и лимит для такого повышения либо критерии, на которые стороны будут ориентироваться при согласовании нового размера арендной платы. Нелишним будет упомянуть, что отсутствие таких критериев обезоруживает арендатора и лишает его возможности возражать против повышения арендной платы. В настоящее время практика исходит из возможности повышения арендной платы один раз в течение года, если такое условие согласовано сторонами в договоре аренды.

Арендатору следует настороженно относиться к формулировкам договора аренды, перекладывающим на него риск повышения налогов или введения новых налогов, взимаемых с арендодателя в связи со сдачей имущества в аренду. Если в отношении арендной платы, выраженной в иностранной валюте, практика давно сложилась не в пользу арендаторов, пытавшихся представить повышение курса иностранной валюты как существенное изменение обстоятельств, то в связи с повышением с 1 января 2019 г. ставки НДС до 20% актуальность приобретает условие о включении в арендную плату НДС по действующей ставке.

Обеспечительный платеж

Предусмотрев в 2015 г. в рамках реформы гражданского законодательства такой способ обеспечения исполнения обязательств, как обеспечительный платеж, законодатель, по сути, закрепил сложившуюся практику. Следует обратить внимание, что норма п. 2 ст. 381 ГК РФ является диспозитивной, и обеспечительный платеж возвращается арендатору, если в договоре не будет согласовано, что он остается в распоряжении арендодателя.

Норма п. 3 ст. 381 ГК РФ позволяет предусмотреть, что обеспечительный платеж не возвращается не только при прекращении договора аренды в связи с нарушением арендатором его условий или в случае нарушения обязанностей арендатором, но и при других обстоятельствах. Функция обеспечительного платежа описывается как возможность арендодателя удержать из его суммы причитающуюся арендодателю арендную плату, компенсацию вреда имуществу, суммы неустоек и т.п. Для защиты своих прав арендатору следует максимально детально расписать порядок осуществления арендодателем удержаний из суммы обеспечительного платежа (см., например, постановление АС Московского округа от 25.08.2017 № Ф05-11940/2017 по делу № А40-164421/2015).

Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды

Важно предусмотреть право арендатора на односторонний отказ от договора аренды. При этом необходимо максимально подробно перечислить все основания для возникновения у арендатора такого права, в том числе исходя из специфики коммерческой деятельности арендатора (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015). В противном случае расторгнуть договор будет непросто.

В договоре аренды может быть предусмотрена плата за отказ от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ), и довольно часто стороны предусматривают, что арендодатель вправе оставить у себя в счет такой платы обеспечительный платеж. При наличии такого условия в договоре аренды арендатору стоит обратить внимание на соразмерность такой платы за отказ от договора исходя из баланса интересов сторон (см. Определение ВС РФ от 28.06.2017 № 309-ЭС17-1058 по делу № А07-27527/2015).

Арендатор против арендодателя: десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами)

Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

Если что, вот предыдущие:

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Читайте также:  Как согласовать в договоре купли-продажи недвижимости условие об авансе

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

Однако исходя из правил статьи, а также судебной практики (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») можно вывести следующие правила законного удержания:

  1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
  2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
  3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

  1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
  2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

Где это сказано?

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

На каком основании? В каких случаях?

В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Что подтверждается также судебной практикой.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

Порядок внесения арендной платы

Порядок внесения арендной платы рекомендуется предусмотреть в договоре аренды сторонам во избежание многочисленных споров и рисков. Поэтому в данной статье рассмотрим законные формы внесения арендной платы, способы закрепления таких условий в договоре аренды, сроки и порядок внесения арендной платы.

Форма выплаты арендной платы

Законодательством предусмотрено выплачивать арендную плату в денежной и натуральной форме.

Арендатор обязан вносить арендную плату денежными средствами, если договором установлены следующие формы арендной платы:

  • твердая сумма платежей;
  • доля дохода, полученного в виде денежных средств;
  • оплата работ либо компенсация затрат арендодателя по улучшению арендованного имущества.

Подробнее о каждой из форм арендной платы читайте здесь.

Существуют следующие способы расчетов денежными средствами:

  • внесение наличных денежных средств

“Внесение арендной платы осуществляется путем передачи наличных денежных средств арендодателю”

  • внесение арендной платы в безналичном порядке

“Внесение арендной платы осуществляется в безналичном порядке платежными поручениями по реквизитам, указанным в разделе “Адреса и реквизиты сторон” настоящего договора, если иные реквизиты не указаны в выставленном арендодателем счете на оплату”

Арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:

  • передача имущества в собственность;
  • передача имущества в аренду;
  • оказание услуг;
  • выполнение работ.

Гражданский кодекс РФ не содержит правил исполнения обязательства по внесению арендной платы в натуральной форме, поэтому рекомендуется определить такой порядок в договоре аренды. При этом стороны могут руководствоваться нормами, регулирующими сходные отношения.

В каком порядке необходимо вносить плату за аренду в денежной форме

Если договор заключен между юридическим лицом/индивидуальным предпринимателем и физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, то ограничений по сумме законодательством не установлено ( Указание Банка России от 07.10.2013 N 3073-У “Об осуществлении наличных расчетов” ).

Юридическое лицо вправе оплачивать арендную плату физическому лицу наличными средствами, снятыми только с банковского счета, а не наличными средствами из поступившей выручки.

Наличные расчеты в валюте Российской Федерации между участниками наличных расчетов, между участниками наличных расчетов и физическими лицами осуществляются за счет наличных денег, поступивших в кассу участника наличных расчетов с его банковского счета (п.4 Указаний Банка)

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключая с физическим лицом договор аренды помещения, становятся налоговыми агентами и обязаны произвести удержание и перечислить 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в ФНС при каждой выплате арендной платы, не позднее дня, следующего за днем выплаты ( Письмо Минфина России от 27.08.2015 N 03-04-05/49369 )

Кроме этого, для отчетности по данному налогу необходимо подать налоговикам расчет по форме 6-НДФЛ.

Если договор аренды заключен между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, то порядок внесения арендной платы безналом будет следующим:

  1. Индивидуальный предприниматель выставляет каждый месяц счет на оплату аренды
  2. Юридическое лицо переводит на расчетный счет ИП арендную плату
  3. По итогам месяца ЮЛ и ИП подписывают двухсторонние акты оказанных услуг
  4. ИП самостоятельно оплачивает налоги с полученных арендных платежей в соответствии с применяемой им системой налогообложения

Для договоров аренды ГК РФ не устанавливает форму безналичных расчетов, применяемую по умолчанию, поэтому необходимо определить ее в договоре с учетом правил ст. 862 ГК РФ.

Стороны могут договориться о безналичных расчетах платежными поручениями (§ 2 гл. 46 ГК РФ), по аккредитиву (§ 3 гл. 46 ГК РФ), по инкассо (§ 4 гл. 46 ГК РФ), чеками (§ 5 гл. 46 ГК РФ) или в иной форме.

Для согласования условия о форме расчетов денежными средствами в безналичном порядке стороны должны указать в договоре:

  • конкретную форму расчетов из числа предусмотренных ст. 862 ГК РФ;
  • сведения (реквизиты), необходимые для осуществления платежа.

Перечень реквизитов и формы расчетных документов определяются в соответствии с п. п. 1.10, 1.11 Положения о правилах осуществления перевода денежных средств (утв. Банком России 19.06.2012 N 383-П). При этом для каждой формы безналичных расчетов установлено разное содержание расчетных документов.

В тексте договора стороны могут указать платежные реквизиты либо порядок их сообщения по каждому сроку платежа. В первом случае реквизиты вносятся, как правило, в специальный раздел договора либо оформляются приложением к нему. Сообщить реквизиты платежа после заключения договора сторона может путем выставления счета, счета-фактуры или путем письменного уведомления (письма, телеграммы и т.п.).

Если в договоре не указано, какую форму безналичных расчетов выбрали стороны, арендная плата должна вноситься в рублях (ст. ст. 140, 317 ГК РФ) в порядке и форме, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Что же касается наличных переводов, то в данном случае:

“Наличные расчеты в валюте РФ между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 тысячам рублей по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов” (п.6 Указаний Банка)

В случае несоблюдения вышеуказанных требований Банка России за нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций предусмотрена административная ответственность (ст. 15.1 КоАП РФ).

Если арендатор не сможет обеспечить выполнение указанных требований, согласовывать условие о внесении арендной платы наличными деньгами не рекомендуется.

Порядок проведения оплаты по договору аренды наличными денежными средствами:

  1. Наличные денежные средства принимаются в кассу юридического лица по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или бухгалтером либо в случае их отсутствия – руководителем организации.
  2. В подтверждение получения средств плательщику выдается квитанция к приходному кассовому ордеру.
  3. Если ордер оформляется в электронном виде, квитанция по просьбе вносителя направляется на предоставленный им адрес электронной почты (п. 5.1 Указания Банка России от 11.03.2014 N 3210-У “О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства”). Данный акт не предусматривает, что прием денежных средств организацией может подтверждаться распиской, поэтому она может быть отклонена судом в качестве доказательства передачи денег юридическому лицу на основании ст. 68 АПК РФ (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 N 18АП-837/2007, оставлено в силе Постановлением ФАС Уральского округа от 19.09.2007 N Ф09-6372/06-С5).

Если стороны не согласовали условие о внесении арендной платы наличными денежными средствами, то арендатор вправе внести платеж наличными денежными средствами. При этом арендная плата должна будет вноситься в рублях, включая случаи, когда она рассчитывается в иностранной валюте или условных единицах (ст. ст. 140, 317 ГК РФ). Размер арендной платы при наличных расчетах не должен превышать 100 000 руб. за весь срок действия договора.

Внесение арендной платы в натуральной форме

Внесение арендной платы путем передачи имущества в собственность арендодателя

Арендатор обязан вносить арендную плату таким способом, если договором установлены следующие формы арендной платы:

  • доля продукции или плодов, поступивших от использования арендованного имущества;
  • передача арендодателю определенной договором вещи в собственность.

Обязательство арендатора передать в собственность арендодателю определенное имущество по сути аналогично обязательству продавца передать товар покупателю. Поэтому по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) к условиям о порядке передачи имущества в собственность в качестве арендной платы могут применяться правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ).

Таким образом, при определении условия о внесении арендной платы путем передачи имущества стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка передачи товара продавцом покупателю.

В договоре рекомендуется отразить следующие условия передачи имущества:

  • способ передачи имущества (самовывоз, доставка, передача перевозчику);
  • момент перехода права собственности и рисков утраты или повреждения товара.

Внесение арендной платы путем передачи имущества в аренду

Договором может быть установлена арендная плата в виде передачи арендатором арендодателю определенной договором вещи в аренду (пп. 4) п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Сторонам следует учитывать, что при фактической передаче имущества в аренду стороны договора, выступая в качестве арендодателей, должны обладать правом собственности на указанное имущество согласно ст. 608 ГК РФ. Однако отсутствие права собственности в момент заключения договора не влечет недействительности договора аренды на основании ст. ст. 168, 608 ГК РФ.

Отношения сторон при внесении арендной платы в указанной форме регулируются нормами о порядке предоставления имущества арендатору (ст. ст. 611, 613 ГК РФ). Они применяются по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку порядок внесения арендной платы в виде передачи имущества в аренду Гражданский кодекс РФ напрямую не регулирует.

Для согласования порядка внесения арендной платы в такой форме в договоре рекомендуется указать:

  1. место передачи имущества;
  2. доказательства передачи имущества.

Внесение арендной платы путем оказания услуг

Договором может быть установлена арендная плата в виде оказания арендатором арендодателю определенных договором услуг (пп. 3) п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Обязательство арендатора оказать услуги арендодателю по сути аналогично обязательству исполнителя перед заказчиком по договору возмездного оказания услуг. Поэтому к условиям о порядке по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) могут применяться правила о возмездном оказании услуг (гл. 39 ГК РФ).

Таким образом, при определении порядка внесения арендной платы путем оказания услуг стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка оказания услуг. При этом в договоре рекомендуется отразить следующие условия:

  1. способ (технологию и режим) оказания услуг;
  2. порядок предоставления материалов и оборудования для оказания услуг.

Внесение арендной платы путем выполнения работ

Арендатор обязан вносить арендную плату путем выполнения работ, если договором установлены следующие формы арендной платы:

  • возложение на арендатора организационных затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5) п. 2 ст. 614 ГК РФ);
  • выполнение арендатором определенных договором работ.

Обязательство арендатора выполнить определенные работы по сути аналогично обязательству подрядчика перед заказчиком по договору подряда. Поэтому к условиям о порядке выполнения работ в качестве арендной платы по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) могут применяться правила о подряде (гл. 37 ГК РФ).

Таким образом, при определении условия о внесении арендной платы путем выполнения работ стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка выполнения работ по договору подряда.

Читайте также:  Товарная накладная, не подписанная покупателем, а также подписанная неустановленными или неуполномоченными лицами, не является доказательством

При этом в договоре рекомендуется отразить следующие условия:

  1. способ выполнения работы (хозяйственный или подрядный);
  2. технологию выполнения работы;
  3. контроль арендодателем процесса выполнения работы и право давать указания арендатору.

Сроки внесения арендной платы

Стороны в договоре аренды самостоятельно могут определить периодичность внесения арендной платы, несмотря на то, какую форму платы они выбрали.

Например, если договор аренды заключен на непродолжительный срок, то можно установить размер арендной платы за весь срок действия договора. Такой вариант будет считаться однократным внесением арендной платы.

Примеры формулировки условия:

“Арендная плата по настоящему договору составляет 100 000 (сто тысяч) рублей за весь срок аренды и уплачивается в течение 5 (пяти) дней после окончания срока аренды”.

“В качестве арендной платы арендатор оказывает арендодателю услугу по переводу инструкции по эксплуатации арендованного оборудования на 3 (три) иностранных языка (английский, французский и итальянский). Услуга должна быть оказана не позднее 30 (тридцати) дней после подписания настоящего договора”.

Но зачастую в договоре устанавливается периодический порядок внесения арендной платы. То есть арендатор вносит плату равными частями через одинаковый промежуток времени.

Примеры формулировки условия:

“Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в течение ___ (_______) дней после наступления отчетного месяца. Ежемесячный платеж составляет ____________ (_____________________) рублей”.

Если сторонами предусмотрено периодическое внесение арендной платы, то необходимо согласовать срок для каждого периода аренды.

В договоре можно предусмотреть следующие сроки:

  • предварительная оплата (до начала, в начале периода аренды);
  • аванс и доплата (часть оплаты за аренду до начала аренды, и часть после окончания);
  • отсрочка (оплата вносится после окончания периода аренды).

Срок оплаты должен быть конкретно определен:

  • календарной датой;
  • событием, которое неизбежно наступит;
  • истечением периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.

В некоторых случаях сроки внесения арендной платы устанавливаются нормативным актом, например, при аренде федерального имущества.

Или в другом случае, когда срок арендной платы определяется в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры.

Это делается для того, чтобы обеспечить получение счета-фактуры арендатором, поскольку без такого документа он не сможет принять уплаченный НДС к вычету.

Нарушение сроков внесения арендной платы

Последствия нарушения сроков арендной платы:

1. В соответствии со статьей 619 ГК РФ, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

Таким образом досрочно расторгнуть можно договор, если арендатор либо совсем не вносил арендную плату или вносил ее с просрочкой. Такое нарушение признается существенным нарушением условий договора.

Но при неполной оплате основание о расторжении договора не применяется

2. Также если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

3. Арендодатель вправе использовать и иные меры воздействия на арендатора-нарушителя. Например, удерживать оборудование, принадлежащее арендатору, которое осталось в арендуемом помещении после прекращения договора аренды.

4. Арендодатель вправе требовать от должника оплатить неустойку (оплата процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения действия договора аренды до возврата арендодателю имущества).

Досрочное внесение арендной платы

Согласно п. 5 статьи 614 ГК РФ:

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Но эта норма диспозитивна, поэтому в договоре можно предусмотреть иные условия досрочного внесения арендной платы, даже если арендатор не нарушал условие оплаты.

Учет коммунальных платежей при аренде имущества

Материалы подготовлены группой консультантов-методологов ЗАО “BKR-Интерком-Аудит”

Как показывает наша консультационная практика, очень много вопросов возникает у организаций при отражении в учете коммунальных платежей при аренде помещений.

При эксплуатации арендованного помещения у арендатора неизбежно возникают расходы на отопление, освещение, водоснабжение и канализацию, газоснабжение и другие коммунальные услуги.

Напомним читателю, что в рамках договора аренды существует несколько вариантов расчетов за коммунальные услуги:

– коммунальные платежи входят в состав арендной платы и компенсируются арендодателю,

– коммунальные платежи компенсируются арендодателю отдельно от суммы арендной платы,

– арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами на обслуживание, и коммунальные платежи уплачиваются им без участия арендодателя.

Рассмотрим каждый из вариантов подробнее.

Коммунальные платежи в составе арендной платы.

Допустим, в договоре аренды предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату.

Организация-арендодатель, на основании заключенных договоров с организациями- поставщиками коммунальных услуг, оплачивает выставленные ими счета-фактуры.

А арендатор, перечисляя арендную плату, автоматически компенсирует арендодателю оплаченные им коммунальные расходы.

Для арендодателя коммунальные расходы, потребляемые арендаторами, являются расходами по содержанию переданного в аренду имущества и учитываются в составе затрат арендодателя.

Обратите внимание, в том случае, когда стоимость коммунальных платежей включается в сумму арендной платы, сама сумма арендной платы может быть установлена договором как фиксированная величина или же может изменяться, в зависимости от размера фактически потребленных арендатором коммунальных и иных аналогичных услуг. При этом арендный платеж будет складываться из двух составляющих:

– постоянная составляющая, или собственно арендная плата,

– переменная составляющая, или коммунальные платежи.

В том случае, когда арендная плата фиксированная, организация-арендодатель освобождается от необходимости распределять коммунальные услуги между арендаторами.

В случае установления арендной платы как слагаемой из двух составляющих, арендодатель вынужден вести обособленный учет расходов на коммунальные платежи. Это связано с тем, что переменная составляющая арендной платы прямо зависит от величины фактически произведенных расходов на содержание конкретного имущества, переданного в аренду.

Обратите внимание, что при таком варианте арендной платы, стоимость коммунальных услуг лучше не выделять отдельной строкой, а указывать в счете-фактуре общую сумму арендной платы.

Порядок учета арендной платы у арендодателя будет зависеть от того, является ли передача имущества в аренду основным видом деятельности или нет.

Обратите внимание, при определении, к какому виду деятельности организации-арендодателя относится деятельность по предоставлению имущества в аренду, рекомендуется руководствоваться критерием существенности.

Напомним, что Минфин Российской Федерации в Указаниях о порядке составления бухгалтерской отчетности, утвержденных Приказом Минфина РФ от 22 июля 2003 года №67н «О формах бухгалтерской отчетности организаций», рекомендует использовать в качестве такого критерия 5 процентов от того или иного показателя:

«Показатель считается существенным, если его нераскрытие может повлиять на экономические решения заинтересованных пользователей, принимаемые на основе отчетной информации. Решение организацией вопроса, является ли данный показатель существенным, зависит от оценки показателя, его характера, конкретных обстоятельств возникновения. Организация может принять решение, когда существенной признается сумма, отношение которой к общему итогу соответствующих данных за отчетный год составляет не менее пяти процентов».

В зависимости от того, к какому виду деятельности арендодателя относится предоставление им в аренду своих активов, арендодатель в бухгалтерском учете отражает коммунальные услуги либо как расходы по обычным видам деятельности, либо как операционные расходы.

Если предоставление имущества в аренду – основной вид деятельности организации, арендная плата с учетом коммунальных платежей, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99, отражается как доход от обычных видов деятельности и учитывается на счете 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка». А коммунальные затраты, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 10/99, являются расходами по обычным видам деятельности.

При этом в бухгалтерском учете делают следующие записи:

Если передача имущества в аренду не является основным видом деятельности, арендная плата будет отражаться у арендодателя в составе операционных доходов, на основании положений пункта 7 ПБУ 9/99, и учитываться на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы». Оплату коммунальных услуг, согласно выставленным счетам-фактурам коммунальных служб, арендодатель учитывает для целей бухгалтерского учета как операционные расходы, в соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99, и отражает на счете 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 91-2 «Прочие расходы».

В налоговом учете у арендодателя порядок отражения арендной платы также зависит от того, является ли сдача имущества в аренду основным видом деятельности или нет.

Если аренда – это основной вид деятельности, то арендная плата в соответствии со статьей 249 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ), признается доходом от реализации. При этом, оплата коммунальных услуг на основании выставленных счетов-фактур коммунальными службами, на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ включается в состав материальных расходов.

В случае, если аренда не является основным видом деятельности, то, согласно пункту 4 статьи 250 НК РФ, доходы от сдачи имущества в аренду являются внереализационными доходами. Коммунальные платежи в этом случае арендодатель может учитывать либо в составе прочих расходов на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ, либо в составе внереализационных расходов, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ.

Расходы на коммунальные платежи в налоговом учете, согласно статье 318 НК РФ, относятся к косвенным расходам. Они в полном объеме списываются на расходы текущего отчетного периода.

Коммунальные платежи не включены в арендную плату.

Договором аренды может быть предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор сверх суммы арендной платы. При таком варианте коммунальные услуги по поручению арендатора оплачивает арендодатель, арендатор возмещает арендодателю суммы коммунальных платежей, перечисленных им за арендатора, основываясь на указанную в договоре аренды квалификацию услуги по оплате коммунальных услуг, как посредническую.

В соответствии с пунктом 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации» доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).

Суммы, поступившие от других юридических и физических лиц по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и тому подобное в соответствии с пунктом 3 ПБУ 9/99не признаются доходами организации. Таким образом, сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не будет являться доходом арендодателя. Данные суммы нужно учитывать как отдельные хозяйственные операции.

В целях налогообложения прибыли согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Организация-арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности, 1 июня передало в аренду организации-арендатору помещение сроком на 6 месяцев. Размер арендной платы составляет 5 900 рублей в месяц (в том числе НДС – 900 рублей). В соответствии с условиями договора оплату коммунальных услуг производит за свой счет арендатор. При этом плату за коммунальные услуги перечисляет арендодатель, арендатор возмещает арендодателю эти расходы после предоставления ему документов, подтверждающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату. Коммунальные услуги за июнь составили 2 596 рублей (в том числе НДС – 396 рублей), в том числе коммунальные услуги, потребленные арендатором, составили 472 рубля (в том числе НДС – 72 рубля).

В бухгалтерском учете арендодателя данные операции отражаются следующими записями:

Договором может быть предусмотрено, что арендодатель за перечисление коммунальных платежей за арендатора будет получать от него определенное вознаграждение. Сумма вознаграждения будет являться для арендатора либо доходом от обычных видов деятельности, либо операционным доходом. В бухгалтерском учете арендодателя для отражения суммы вознаграждения дополнительно к вышеприведенной корреспонденции следует делать записи:

Приведем пример из нашей консультационной практики.

Пример 2. Из консультационной практики ЗАО «BKR-Интерком-Аудит».

В договоре аренды указано, что арендная плата состоит из двух составляющих: постоянной и переменной. Переменная составляющая определяется на основании фактических расходов на оплату за телефоны (абонентская плата, МТР, платные справки и так далее).

Ежемесячно мы, как арендодатель, предоставляем арендатору Акт «Переменная составляющая.

Является ли оплата переменной составляющей нашим доходом от реализации и вправе ли мы относить расходы на оплату за телефоны, переданные арендатору, к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу.

Согласно полученным от Вас разъяснениям договор аренды, заключенный Вашей организацией, как арендодателем, состоит из двух составляющих: постоянной, в которую включена собственно арендная плата и стоимость коммунальных услуг, и переменной, в которую включена стоимость услуг связи.

Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ одним из критериев возможности учета в составе расходов произведенных затрат является их документальное подтверждение. А согласно статье 545 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) абонент, в данном случае арендодатель, может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. Из этого следует, что арендатор может учесть в составе расходов затраты на тепло- и электроэнергию, полученную от арендодателя, только при наличии согласия энергоснабжающей организации. Именно такой позиции ранее придерживались налоговые органы. В настоящее время они изменили свою точку зрения. Арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и (или) услуг связи, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности.

В Письмах Управления МНС Российской Федерации по городу Москве от 22 июля 2003 года №26-12/40946 и от 22 сентября 2003 года №26-12/52312 разъясняется, что в том случае, если согласно заключенному между сторонами договору аренды в стоимость арендной платы, начисляемой арендатором, входит ежемесячно стоимость потребляемых арендатором услуг связи соответственно размещенным в арендуемых помещениях линиям телефонной связи, то указанные расходы организации – арендодателя могут учитываться при определении налоговой базы по налогу на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, при условии их обоснованности и документального подтверждения соответствующими первичными документами, оформленными согласно требованиям законодательства Российской Федерации (в том числе договором по оказанию телефонных услуг с оператором связи, счетами, выставленными оператором связи в отношении фактически используемых услуг связи, счетами, выставленными арендодателем организациям-арендаторам на основании соответствующих счетов операторов связи, платежными документами, подтверждающими факт оплаты данных услуг, и тому подобными).

Таким образом, порядок отнесения на расходы коммунальных платежей, включая оплату услуг связи, регулируется только условиями договора аренды.

В Вашей ситуации фактически имеет место возмещение арендодателю упомянутых в вопросе услуг связи путем включения их стоимости в состав арендной платы.

В соответствии с пунктами 2 и 3 ПБУ 9/99 суммы коммунальных платежей в данном случае не включаются в доходы арендодателя, и их следует рассматривать как отдельную хозяйственную операцию, которая не связана с получением дохода в виде арендной платы. Для подтверждения того факта, что с арендатора взимается стоимость услуг по ценам поставщика, используются копии расчетных документов, выставленных поставщиками арендодателю. Арендодатель оплачивает стоимость коммунальных услуг и услуг связи на основании счетов, выставленных ему поставщиками услуг, после чего, в свою очередь, перевыставляет счета арендатору.

Возможность компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг и услуг связи без включения их в его выручку от реализации и соответственно их учета в составе расходов арендатора разъяснена в указанных Письмах Управления МНС Российской Федерации по городу Москве. Кроме того, это подтверждено Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа, указавшим в Постановлении от 18 июля 2000 года по делу №А56-639/00, что возмещаемые арендодателю коммунальные услуги (электроэнергия, абонентская плата за пользование телефоном, междугородные телефонные переговоры, оплаченные арендатором сверх сумм арендной платы) являются «транзитом платежей» и не должны включаться в выручку от реализации товаров (работ, услуг).

По нашему мнению, в такой ситуации необходимо поступать следующим образом. Арендодатель получает от поставщика услуг связи счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части стоимости коммунальных услуг, потребленных им самим. Затем на стоимость услуг связи, потребленных арендатором, арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от своего имени. Этот счет-фактуру арендодатель у себя в книге продаж не регистрирует. Арендатор в книге покупок регистрирует счет-фактуру, полученный от арендодателя. В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении стоимости потребленных ими услуг связи.

Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, должны обратить внимание на Письмо Минфина Российской Федерации от 31 января 2006 года №03-11-05/26. В указанном документе представители финансового ведомства указывают на то, что если организация-»упрощенец» сдает помещения в аренду и ведет расчеты с коммунальными службами в рамках посреднического договора, то плата за коммунальные услуги, поступающая от арендаторов увеличивает сумму единого налога при УСН.

В целях избежания возможных конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором в договоре аренды необходимо предусмотреть, какая из сторон договора будет нести расходы по оплате коммунальных услуг, а также порядок проведения расчетов между сторонами.

В том случае, когда коммунальные услуги включены в арендную плату, проблем с их отражением в учете не возникает. Причем для арендатора этот вариант наиболее удобен, ведь в этом случае арендатору не приходится вести расчеты со специализированными организациями.

При налогообложении прибыли арендатор имеет право включить в состав прочих расходов, принимаемых при исчислении налогооблагаемой базы, как постоянную, так и переменную составляющую арендной платы.

Как арендная плата, так и коммунальные платежи будут учитываться в составе прочих расходов на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Кроме этого, на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем, арендатор имеет право принять к вычету «входной» НДС.

ООО «Меркурий» арендует производственное помещение.

По договору аренды коммунальные платежи входят в состав арендной платы, и предъявляются к оплате, в зависимости от их фактического потребления.

Ежемесячная арендная плата складывается из постоянной и переменной составляющих.

Постоянная составляющая (собственно арендная плата) – 20 060 рублей (в том числе НДС – 3 060 рублей).

Переменная составляющая (коммунальные платежи за отчетный месяц) – 5 900 рублей (в том числе НДС – 900 рублей).

В бухгалтерском учете ООО «Меркурий» данные хозяйственные операции будут оформлены следующим образом:

Ссылка на основную публикацию